안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 자동연장에 관하여 궁금해서 질문드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 계약이 만료되었으나 별도의 조치가 없이 묵시적 갱신(자동연장)이 된 경우 아래의 사항들을 이해하시면 좋습니다.묵지적 갱신(자동연장)의 기본 개념묵시적 갱신은 계약 만료 전에 임대인과 임차인이 계약 종료 의사를 서면으로 통지하지 않을 경우 자동으로 연장되는 상태를 말합니다.이 경우, 임대차보호법에 따라 기존 계약 조건 그대로 2년간 자동연장 됩니다.묵시적 갱신 중 계약해지(이사)가 가능한지임차인이 해지 의사를 밝히면 계약 종료 가능 - 임차인은 1개월 전에 임대인에게 계약 해지 의사를 통보하면 계약을 종료할 수 있습니다. 묵지적 갱신은 계약 종료를 제한하지 않으므로, 임차인이 직접 다른 세입자를 구할 의무는 없습니다.임대인은 특별한 사유를 제외하고는 임차인의 동의 없이 계약을 해지할 수 없습니다.계약서에 묵시적 갱신 시 중도해지 불가라는 특약이 포함되어 있다면 이 특약이 우선 적용 될 수 있으나,이는 법적으로 효력이 제한적일 수 있으니 임대차보호법에 근거한 권리를 우선적으로 따르시기 바랍니다.임대인이 새로운 세입자를 찾기 전까지 보증금 반환이 지연될 가능성이 있습니다. 이 경우, 보증금 반환 소송을 통해 해결할 수 있습니다. 하지만 대부분 임대인이 새로운 세입자를 구하면 보증금을 돌려주는 방향으로 문제를 해결하려 할 겁니다.
부동산
Q. 시골 빈집을 고쳐서 파는것은 그리 도움이 안될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시골 빈집을 고쳐서 되파는 것은 특정 조건에서 충분히 수익성이 있을 수 있지만,상황과 전략에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 이를 성공적으로 진행하려면 시장 조사, 개발 비용 관리, 수요 파악 등 다양한 요인을 고려해야 합니다.일반적으로 초기 매입 비용이 낮아 상대적으로 적은 자본으로 시작할 수 있음일부 지자체는 빈집 매입 및 수리 지원금을 제공하여 초기 비용 부담을 줄일 수 있습니다.귀촌, 귀농 인구 증가와 더불어 주말 주택이나 세컨드 하우스에 대한 수요가 늘어나고 있음관광지 근처나 자연환경이 좋은 지역의 빈집은 매력적으로 보일 수 있음부동산 시장에서 경쟁이 적은 편이므로 독특한 매물을 통해 차별화된 가치를 제공할 수 있음팬션, 카페, 작업실 등 상업적 용도로 전환하면 더 큰 부가가치를 창출할 수 있음인구 감소와 구매력 부족 문제교통 접근성, 편의시설, 일자리 등이 열악할 경우 매수자를 찾기 어려울 수 있음장기간 방치된 경우가 많아 구조 보강, 누수 문제 해결, 전기와 수도 설비 개선 등 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있음시골 부동산은 거래량이 적고 거래 기간이 길어질 수 있음되팔려는 시점에 적절한 매수자를 찾이 못할 위험이 있음농지나 빈집 매입 시 용도 변경이나 법적 규제에 따른 절차가 까다로울 수 있음보유 기간에 따른 양도소득세와 관련된 세금 부담도 고려해야 함시골 빈집을 고쳐서 되파는 것은 지역 선택, 수리 비용 관리, 수요자 니즈 파악 등을 잘 계획한다면 성공적인 투자로 이어질 수 있습니다. 그러나 수요 부족, 개조 비용 증가 등 리스크를 충분히 고려해야 하며, 단순한 되팔기 보다는 특화된 용도로 활용하거나 장기적 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 부동산 임장을 나가기 전에 준비해야 하는 것이 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 임장은 부동산을 직접 방문하여 입지, 환경, 상태 등을 파악하는 중요한 과정으로 이를 위해 충분히 사전에 준비를 하시면 도움이 됩니다.사전 정보 조사 - 임장을 효율적으로 하기 위해 방문한 지역과 부동산에 대한 정보를 미리 조사하셔야 합니다.지역 및 시장 조사 - 시세(매매가, 전세가, 월세 등)를 확인하고 주변 개발 계획등도 확인대상 부동산 조사 - 매물의 기본정보(평형, 층수, 방향, 난방 방식, 관리비 등)를 미리 파악매물의 현재 상태(신축/구축, 리모델링 여부)와 주변 편의시설(학교, 병원, 상가, 교통 등) 정보를 수집전세인지 월세인지, 대출 여부와 가능 조건도 확인임장 계획 수립방문할 매물의 위치를 확인하고, 동선을 최적화 합니다.한 지역에 여러 매물이 있다면 가가운 곳부터 순서대로 방문 합니다.부동산 중개인과 미리 약속을 잡아 놓으면 방문 시간을 절약할 수 있습니다.여러 매물을 한꺼번에 볼 수 있도록 조율하시기 바랍니다.현장에서 확인할 사항교통, 편의시설, 소음, 주차에 관한 사항들채광과 방향, 건물의 상태, 관리비, 층수와 위치 정보도 확인주변에 지하철 연장, 상업지구 개발 등 호재가 있는지 확인해당 지역에 매물이 많거나 적은지, 향후 공급이 예정되어 있는지를 파악임장 준비는 부동산 구매가 임대에서 성공적인 결정을 내리는 데 중요한 단계 입니다. 철저한 사전 조사와 체계적인 준비를 통해 임장에서 필요한 정보를 빠짐없이 확인하고, 매물의 장단점을 비교해 최적의 선택을 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세재계약시 부동산이 꼭 필요한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 재계약 시 부동산 중개인이 꼭 필요한 것은 아니지만,상황에 따라 부동산의 도움이 필요할 수도 있습니다.중개인이 꼭 필요하지 않은 경우는...집주인과 세입자 간 신뢰 관계가 있을 때계약 조건에 큰 변화가 없을 때법적 요건을 이해하고 있을 때부동산 중개인이 필요한 경우계약 조건에 큰 변화가 있을 때 - 보증금을 크게 올리거나 월세로 전환하는 등의 사유가 있는 경우계약서 작성에 어려움을 느낄 때시장 시세애 대한 정보가 필요할 때계약 분쟁의 위험이 있을 때법적 보호를 강활하고 싶을 때단순한 재계약이라면 부동산 중개인의 도움 없이도 진행할 수 있습니다. 이 경우 계약서를 정확히 작성하고 확정일자를 받으시면 됩니다.하지만 보증금의 인상, 계약 조건 변경, 분쟁 가능성 등이 있는 경우에는 부동산 중개인의 도움을 받는 것이 안전하며, 중개수수료를 부담해야 합니다.
부동산
Q. 판상형 아파트로 요새 짓지 않는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.판상형 아파트를 짓지 않는 몇 가지 이유가 있습니다.판상형 아파트는 비교적 긴 직사각형 형태이기 때문에 공간 효율성이 떨어지는 경우가 많습니다. 특히, 긴 복도와 구석이 많아 각 방의 크기를 넓게 쓰기 어렵고 구석이나 복도가 많아 공간 활용도가 낮습니다.판상형 아파트는 주로 긴 복도와 좁은 방을 가지는 경우가 많아 특히 가족 단위로 거주하는 경우 생활 동선이 불편할 수 있습니다. 공간이 길고 좁아 통풍이 원활하지 않아 공기가 잘 순환되지 않는 문제를 일으킬 수 있습니다.최근에는 주거 공간의 디자인이 더 중요시 되면서 보다 개방적이고 넓은 공간을 제공하는 아파트 평면이 선호되고 있습니다. 이에 따라 판상형보다 L 자형이나 T자형 등의 평면이 각광받고 있으며, 이는 더 많은 자연광과 공간 활용을 극대화할 수 있기 때문 입니다.최근의 아파트는 고급화와 품질을 강조하는 경향이 있습니다. 이런 추세에서는 단순히 강서비를 고려한 판상형보다 디자인, 편리한 동선, 최신 기술을 적용한 다양한 형태의 아파트가 선호됩니다.대부분 긴 복도와 많은 방으로 구성되어 있어서 층간소음 문제를 해결하기가 어려운 경우가 많습니다. 최근에는 소음 차단이나 음향 환경을 고려한 아파트 설계가 더 중요시 되고 있으며, 판상형은 이러한 요구에 부합하기 어려운 경우가 많습니다.현대 아파트 시장에서 판상형 아파트가 줄어드는 이유는 공간 활용성, 디자인, 편리성 등에서 부족한 점이 있기 때문 입니다. 수요자가 요구하는 넓은 공간, 자연 채광, 효율적인 동성 등을 고려한 새로운 설계 방식들이 등장하면서 판상형 아파트의 비중이 줄어들고, 3베이 아파트, 개방형 평면 등이 더 선호되고 있습니다.