알기 쉽게 설명하는 공인중개사, 최동균입니다.
Q. 전세에 살고 있는데 이제 이사갑니다
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.통상 퇴거시 원상회복의무가 있습니다. 상호간 원만한 합의가 이뤄진다면 큰 탈 없이 넘어갈 수 있는 문제이지만, 일반적으로 수리비를 요구하는 경우가 많으므로 해당 비용을 준비하심이 좋을 거라고 사료됩니다.
Q. 전세 계약 만료되었는데, 주인이 보증 주지 않으면?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.안타깝지만 전세를 내는 임대인 대부분이 새로운 세입자에게서 돈을 받아 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 형태로 보증금 반환이 이뤄지고 있는 것이 실상입니다.계약 만기가 지났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태로 집을 비우셨다면 우선변제권 효력이 상실될 수 있으니 우선 임차권등기명령을 신청하시기를 권고드립니다.나아가 원만한 협의가 가장 좋겠지만 여의치 않으시다면 임대인에게 데드라인을 고지하시길 바라며(~월 ~일까지 보증금 반환하지 않을 시 소송 진행한다는 취지 전달), 해당 데드라인 지나서도 소식이 없다면 우선 민사조정제도 이용 후, 그 이후 정식 소송 절차를 밟아야 합니다.
Q. 사회 초년생이 전세라도 구할 수 있는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.적은 자기자본 투입으로 전세 집을 구하기 위한 최적의 방안은 LH전세대출 및 중기청(중소기업청년대출), 청년전용 버팀목전세자금대출 제도 등을 활용하는 방법이 있겠습니다.공공기관에서 진행하는 전세대출 상품의 경우 시중은행보다 확연히 낮은 금리로 진행이 되고있기 때문에 고금리 기조의 부담스러운 시기에도 비교적 영향을 덜 받기 때문입니다.특히 사회초년생이라고 하시면 상술한 대출 상품 진행이 조금 더 용이하기 때문에 자세히 알아보실 것을 권해드립니다.그리고 개인적인 생각으로는 현상황에서 시중은행 대출을 받아 전세를 들어가기보다, 월셋방에 잠깐 살며 앞으로의 금리 추이를 지켜보는 것도 방법이 될 수 있겠습니다.(이자도 문제지만, 깡통전세 등의 피해자 대다수가 20,30대이기 때문입니다) 그게 아니라면 위와 같은 기관 진행 대출 상품을 알아보는 것이 현명할 듯 합니다.
Q. 전세 재계약시 하는 신고는 무엇인가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.전세 재계약 시 전입신고는 별도로 다시 마칠 필요는 없습니다.그리고 증액계약서 작성 시 기존 계약서는 별도로 보관하시고, 등기부등본 재열람을 통해 권리관계에 변동이 있었는지 확인할 것을 당부드립니다. 나아가 다음과 같은 특약사항을 기재할 것도 권고드립니다. "본 계약은 기존 임대차계약의 보증금을 증액하기 위한 계약이며, 최초 계약은 변동없이 유효하다" 확정일자는 꼭 다시 발급받으시구요. (대항요건)
Q. 생활형 숙박시설과 기존 공동주택과 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.이른바 생숙으로 불리는 생활형 숙박시설은 말 그대로 숙박시설이지 주택이 아니기 때문에 주택법의 적용을 받지 않습니다.주택법 적용을 받지 않으니 주택 수에 산정되지 않는 등 규제에서 자유롭다는 장점이 있었으나, 최근 규제한다는 움직임이 나타나기 시작했고, 실거주로 사용하기도 제약이 있으니 수익형 부동산으로 운용하기에도 애매한 포지션이 되다 보니 프리미엄이 많이 사라진 것이라고 생각됩니다.생활형 숙박시설의 장점으로는 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 분양 시 청약통장이 필요 없다는 것이겠지요.그리고 아파트와 달리 분양권의 전매 및 매매가 수월하며, 양도세 및 보유세 중과대상에도 포함되지 않습니다.하지만 전용률이 매우 낮아 실제 평수가 상당히 작으며, 발코니 확장도 불가합니다. 그리고 취득세가 상당히 높게 잡힙니다.그리고 주택이 아니므로 주택 관련 대출도 받을 수 없다는 점 참고하시길 바랍니다.