임형순 전문가 - 명작공인중개사 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

부동산약 20시간 전 작성 됨

Q. 용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요즘 뉴스 보면 맞아요,재건축 단지들이 "공공 기여"를 통해서 추가 용적률 받는 사례가 꽤 나오죠.쉽게 말하면,공공한테 뭔가 좋은 걸 해주면건물 더 크게 지을 수 있게 해줄게이런 식입니다.구체적으로 어떤 조건이 있냐면,대표적으로 기부채납이 있어요.예를 들면,단지 안에 공원 부지를 내놓거나,공공임대주택을 일정 부분 지어서 기부하거나,도로 확장, 복지시설 설치 같은 걸 해주는 거예요.또, 특정 시설 설치도 조건입니다.공공 도서관, 체육시설, 문화센터 같은 걸 지어주면추가 용적률을 얹어주기도 합니다.요즘엔 특히 임대주택 제공을 많이 요구하는 추세고요.그리고 요새 핫한 건,3080+ 대책이라든지, 도심공공주택 복합사업 이런 데 참여하면기존보다 용적률을 훨씬 높여주기도 합니다.물론 그 대신 공공성이 강조되니까조합 입장에서는 약간 부담도 있어요.자, 그럼 조합원 입장에서 이득은 얼마나 될까?추가 용적률이 늘어나면,전체 분양 세대 수가 늘어나서 일반 분양 수입이 커지고,그걸로 조합원 분담금을 줄일 수 있게 됩니다.쉽게 말하면,같은 땅에서 더 많이 지어서 돈을 더 벌 수 있다는 거예요.실제 체감으로는,용적률 인센티브를 통해 분담금이 10~20% 정도 줄어드는 경우도 있고,상황에 따라서는새로 받는 아파트 면적이 좀 더 넓어지거나,추가 프리미엄이 붙는 효과도 기대할 수 있습니다.물론,공공 기여를 너무 과하게 요구하면오히려 개발 부담이 늘어서 손해 볼 수도 있으니까단지 상황에 맞게 잘 조율하는 게 중요합니다.정리하면,공공 기여로 추가 용적률 받는 건 이득이 될 수 있다,하지만 조건이 까다롭고, 조합원 이익이 진짜로 늘어나는지는 케이스 바이 케이스다이렇게 보시면 될 것 같아요.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

부동산약 20시간 전 작성 됨

Q. 재건축 조합 설립할 때 토지 등 소유자 동의율은 현실적으로 얼마나 어려운가요?

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재건축 조합 설립할 때,일단 법적으로 토지 등 소유자 75% 이상 동의를 받아야 합니다.그리고 동의받는 게 정말 현실에서는 엄청 힘든 게 맞습니다.왜 힘드냐면,사람마다 욕심도 다르고 처한 상황도 다르거든요.어떤 사람은 "빨리 개발하고 싶다" 그러고,또 다른 사람은 "버티면 더 좋은 조건 나오겠지?" 하면서 계속 버팁니다.특히 오래된 동네는 세입자, 다주택자, 실거주자 다 섞여 있어서조율하는 게 쉽지가 않아요.그래서 실제로 조합 설립 동의율을 맞추는 데 걸리는 시간은,길게 끌면 5년 넘게 가는 경우도 있어요.추진위원회 꾸린 다음에도 세월이 꽤 걸리는 거죠.그러면 동의율 높이려고 어떤 전략을 쓰냐?일단 초반에 리더가 엄청 중요해요.추진위원장이 추진력 있고 신뢰받는 인물이어야 합니다.그리고 계속 주민들한테 정보 주고 설득하는 작업이 들어갑니다.이거 하면 돈 얼마나 벌 수 있다,재건축하면 이 동네가 어떻게 바뀐다,자료 만들어서 돌리고, 설명회 열고, 직접 찾아가서 이야기하고...계속 소통하는 게 핵심이에요.또,가끔은 "조합 설립 후 우선 분양권" 같은 실질적인 이득을 강조해서"지금 동의 안 하면 손해본다" 이런 식으로 부드럽게 압박하기도 합니다.물론 법 테두리 안에서 조심스럽게요.요약하면,75% 동의 맞추는 건 시간도 오래 걸리고 사람도 힘들게 하는 일이다.좋은 리더와 끈질긴 설득, 투명한 정보공개가 필수다.이렇게 보시면 됩니다.

부동산약 20시간 전 작성 됨

Q. 집 전세금을 올려달라고 했을때 몇 % 이상 못올리나요?

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 우리나라에서는 전월세 상한제라는 게 적용되고 있습니다.법적으로는 전세금을 올릴 때,기존 전세금의 5%를 초과해서는 못 올리게 되어 있습니다.즉, 1억짜리 전세였으면최대 5%인 500만 원까지만 올릴 수 있다는 얘기입니다.이 규정은계약갱신청구권을 행사할 때 적용됩니다.즉, 세입자가 "나 한 번 더 살겠다"고 할 때,집주인은 임대료를 기존 대비 5%까지만 인상할 수 있는 거예요.다만,집주인이 세입자한테 계약 연장을 거절하고 싶으면,본인이 직접 들어와 살거나법에서 정한 사유에 해당해야만 가능하고요.아무 이유 없이 나가라고 하면서 새로 계약해서 많이 올리는 건 제한돼 있습니다.요약하면,계약 갱신할 때는 5%까지만 올릴 수 있다.새로 계약할 때는 이 제한이 없다.이렇게 기억하시면 됩니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.