안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 신축빌라 소유권이전등기 전 세입자 계약문의 드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다소 신경이 쓰일 수 밖에 없는 거래인데요 일단 질문을 정리하면신축빌라는 현재 건설사(분양사) 명의분양을 받은 예비 임대인(바뀔 소유자)이 아직 잔금을 치르지 않음귀하의 전세보증금으로 매수인의 잔금이 치러짐입니다전세계약은 누구와 해야 하나요?현재 상황처럼 소유권이전 전이라면, 다음과 같은 방식이 일반적입니다.귀하(세입자)는 건설사와 전세계약 체결 → 건설사가 직접 보증금 수령 → 매수인에게 소유권 이전(*소유권 이전 후, 새로운 소유자와 전세계약서 다시 작성 또는 기존 계약의 권리 승계 특약 명시)주의사항 및 특약에 추가를 고려할 내용건설사와 전세계약을 한다면 아래 사항들을 계약서에 명확히 특약으로 넣어야 합니다.“본 계약은 소유권이 ○○○(예비 임대인)에게 이전된 후 동일 조건으로 승계되며, 임대인의 변경은 임차인의 권리에 영향을 미치지 아니한다.”“전세계약의 목적물은 매도인(건설사)이 ○○○에게 잔금 수령 후 소유권을 이전하고, 소유권 이전 완료 즉시 임대인 변경 계약을 체결한다.”“전세보증금은 건설사 명의로 수령하되, 본 계약상 임차인의 권리는 소유권 이전 후의 임대인에게 승계된다.”“만약 ○○○ 명의로 소유권이전등기가 완료되지 않을 경우, 계약은 무효로 간주되며, 전세보증금은 전액 반환한다.”또한 가능하다면, 예비 임대인(새 소유자)이 보증보험(전세보증금 반환보증)을 가입할 수 있는지 여부도 사전에 확인해 두는 것이 좋습니다.추가로 꼭 확인해야 할 점건설사가 해당 세대를 실제로 분양한 것이 맞는지 (분양계약서 확인)예비 임대인과 건설사 간 매매계약서에서 잔금일 및 소유권 이전 조건 확인전입신고와 확정일자는 소유권이전등기 완료 후에 해야 법적 보호가 됩니다그리고 가능하면 건설사, 예비 임대인, 임차인 세 당사자가 모두 서명하는 3자 계약서 형식으로 구성하면 안전성이 높아집니다
Q. 부동산구입시 근린생활시설을 구입하면 자금조달확인서를 제출안해도 되는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선근린생활시설은 등기부상 용도가 주택이 아니므로 자금조달계획서 제출 대상이 아닙니다.자금조달계획서는 주택 매수 시 일정 금액 이상에 해당될 경우 의무 제출하도록 되어 있으나, 상가나 근린생활시설 같은 비주택은 현재까지는 제출 대상이 아닙니다.다만 실제로는 주택처럼 사용되고 있고, 외관이나 내부 구조가 명백히 주택에 가까운 경우에는 관계기관에서 주거용으로 판단할 가능성도 있습니다.그러나 일반적인 근린생활시설 매수 시에는 자금조달계획서를 제출하지 않아도 됩니다.해당 건물을 나중에 양도할 때 양도소득세는 실제 사용 용도와 등기부 용도를 종합적으로 판단하여 부과합니다.등기부상은 근린생활시설로 되어 있지만, 세입자가 전입신고를 하고 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 간주될 수 있습니다.이 경우 주택 양도소득세 규정이 적용될 수 있으며, 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 같은 혜택도 받을 가능성이 있습니다.반대로 실제 사용이 업무용이나 상가용으로 판단되면 상가로 과세되며, 이 경우는 비과세 혜택이 없고 세율도 일반세율이 아닌 누진세율이 적용되어 세 부담이 커집니다.양도소득세 측면에서는 주택으로 과세되는 것이 훨씬 유리합니다.주택으로 인정받게 되면 보유기간 및 거주요건에 따라 비과세 혜택이나 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.반면 상가로 과세될 경우에는 이러한 공제 혜택이 거의 없고, 양도차익에 대해 고율의 세율이 적용될 수 있습니다.따라서 향후 양도를 고려할 경우에는 세입자의 거주 형태, 내부 구조, 전입신고 여부 등을 통해 실제 주거용 사용이 입증될 수 있도록 관련 증빙을 준비해 두는 것이 중요합니다.임대차계약서, 공과금 납부 내역, 내부 사진 등이 중요한 자료가 될 수 있습니다.결론적으로 근린생활시설은 자금조달계획서 제출 대상이 아니며, 양도 시에는 실제 사용 용도에 따라 주택으로 과세받을 수 있는 여지를 남겨두는 것이 유리합니다.세무 리스크 등 예 구체적인 설명이 필요하다면 이 부분은 세무 섹션을 통해서 상담을 권장합니다
Q. 상속 등기 전 부동산 매수인 주의사항 알려주세요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상속인의 자격과 사망 사실을 확인하기 위해 사망자의 가족관계증명서와 기본증명서를 준비해야 합니다. 이 서류로 상속인인 자녀 4명의 존재를 확인할 수 있습니다.상속인 각각의 가족관계증명서와 기본증명서도 확인해야 합니다. 혹시라도 상속을 포기했거나 법적 문제가 있는 경우를 확인하기 위함입니다.부동산 등기부등본은 현재 부동산이 사망자 명의로 되어 있는지를 확인하는 데 필수입니다. 상속등기가 아직 완료되지 않은 상태여야 하며, 상속 진행 중이라는 점이 등기부에 반영되지 않기 때문에 관련 서류로 이를 보완해야 합니다.계약 체결 시에는 상속인 전원의 인감증명서와 인감도장이 필요합니다. 일부 상속인의 동의만으로 체결된 계약은 나중에 무효가 될 수 있으므로, 모든 상속인의 실질적 동의가 문서로 확인되어야 합니다.상속인 중 계약에 직접 참여하지 않는 사람이 있다면 매매 동의서 또는 위임장을 반드시 받아야 하며, 공증을 받아 두는 것이 가장 안전합니다. 위임장이 없다면 매수인이 해당 거래에 대해 권리를 주장할 수 없게 됩니다.상속등기가 완료되지 않은 상태에서의 매매계약은 법적으로 불완전한 상태입니다. 상속등기 이후에 소유권이 이전된다는 전제 하에 계약을 체결해야 하며, 이와 관련한 특약사항을 반드시 계약서에 명시해야 합니다.상속인 전원의 동의가 있어야만 유효한 계약입니다. 4명 중 1명이라도 반대하거나 빠져 있으면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 상속인 중 일부만 계약한 경우는 매우 위험하므로 피해야 합니다.계약서에는 반드시 상속등기 완료 후 일정 기간 내 소유권 이전을 이행할 것을 명시해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 조항도 함께 포함해야 합니다. 예를 들어, “상속등기 완료 후 7일 이내 소유권을 이전하지 않으면 계약은 무효로 간주하고 계약금은 즉시 반환한다”는 문구를 넣을 수 있습니다.계약금 외에 중도금이나 잔금은 상속등기 완료 이후로 조건을 걸어야 합니다. 아직 법적으로 소유권이 없는 상태에서 전체 매매대금을 지불하는 것은 큰 위험입니다.또한, 상속 과정에서 발생할 수 있는 상속세나 양도소득세 등은 매수인에게 직접 부담은 없지만, 상속인들이 등기를 지연하거나 계약을 번복할 가능성이 생기기 때문에 일정 확인이 필요합니다.계약을 체결하기 전에는 반드시 상속 관련 법무사나 공인중개사와 상담을 통해 서류 검토와 법적 리스크를 사전에 점검하는 것이 좋습니다. 상속등기 완료가 예상보다 오래 걸릴 수도 있으므로 그에 따른 일정 조정도 고려해야 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
Q. 공인중개사 협회는 무조건 가입해야 하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.업중개사에게 공인중개사 협회 등록이 의무는 아닙니다 그러나 매물 및 업무 정보 사이트의 제공, 보증보험 서비스의 제공 상담 서비스의 제공, 교육서비스의 제공 등 초기 부동산중개사에게 전문적이고 다양한 서비스로 실무에 많은 도움을 받을 수 있습니다가입시 평생 회비를 제외하고 월 회비는 수천 원 정도로 저렴한 편입니다긍정적으로 검토하시는 것도 괜찮을 것 같습니다
Q. 한부모가정 주거지원제도 관련해서 여쭤봅니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.한부모가족에게 혜택을 주는 주거 복지 제도는 뭐 여러 개가 있습니다 대표적인 것이 lh 국민임대, 행복주택, 기존주택 전세, 매입임대 등이 있는데요 자신의 지역에 공급이 가능하고 입주 시기가 적당한 곳 그리고 금전적으로 잘 맞는 것을 선택하시면 되겠습니다 공급 유형과 조건에 대해서는 LH에서 운영하고 있는 아래 전세임대 포털 사이트에서 참고하시는 것이 정확합니다https://jeonse.lh.or.kr/jw/main.do도움이 되셨길 바랍니다