윤민선 전문가 - 프로에셋투자 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

부동산2일 전 작성 됨

Q. 중개비 관련 질문드립니다 오피스텔이고 1000/70입니다

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.오피스텔 임대차 계약 시 중개보수(중개비)는 주거용과 업무용(비거주용)에 따라 요율과 상한이 달라집니다." 1000/70 " 은 보증금액으로 환산하면 8,000 입니다.이를 기준으로 중개비를 계산해 보겠습니다.(1) 주거용 오피스텔의 경우주거용으로 사용된다면 , ' 공인중개사법 시행규칙 ' 에 따라 주택으로 간주되어 다음 기준을 적용합니다.ㆍ 중개보수요율 : 0.4%ㆍ 수수료 금액산정 : 8,000 × 0.4% = 32만 원(2) 업무용(사무실용) 오피스텔의 경우 비주거용으로 사용할 경우 , 상가ㆍ사무실 등과 같은 기준이 적용됩니다.ㆍ 중개보수 요율 상한 : 0.9%ㆍ수수료 금액 산정 : 8,000 × 0.9% = 72만 원결론적으로 , 주거용이면 약 32만 원 , 사무용이면 약 72만 원으로 100만 원 아래입니다.실제는 용도에 따라 달라지고 , 중개인과 협의로 결정되므로 계약 전 오피스텔의 실제용도와 요율 협의 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

부동산3일 전 작성 됨

Q. 낙성대역 5층짜리 20억 건물주이면 한층만 제가 산다는 가정하에 한달에 월세비 얼마나 벌 수 있나요?

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.서울 지하철 2호선 낙성대역 인근은 관악구 내에서도 유동인구가 많고 대학가 (서울대) 와 인접한 상권으로 , 상가 수익율이 비교적 준수한 편에 속합니다.이 지역 5층짜리 20억 상가 건물에서 한 층 (예 : 1층)을 단독으로 소유한다고 가정할 경우 , 전체 건물의 가치와 수익 중 약 1/5 에 해당하는 지분을 보유하게 됩니다.(1) 월세 수익 예측ㆍ 건물 전체 기준 시세 : 20억ㆍ 1층 가치 (1/5 가정) : 약 4억ㆍ 낙성대역 인근 상가 수익률 : 연 3.5% ~ 4.5% 수준이를 적용하면 4억짜리 1층 상가의 예상 연 임대수익은 약 1,400만 원 , 월 150만 원 수준으로 추정됩니다.다만 , 1층은 상가 수익률 중 가장 높고 선호도가 높기 때문에 월세 180만 원 ~ 200만 원 수준까지도 가능할 수 있습니다. 특히 식음료 업종이 입점한 경우라면 더 높은 월세를 받을 수 있습니다.(2) 대출이 있을 경우 수익성ㆍ 4억 매입 기준 , 60% 대출 (2.4억) , 이자율 4.5% 적용- 연이자 = 약 1,080만 원 -> 월 약 90만 원ㆍ 월세 수익이 180만 원이라고 가정할 경우- 순수익 : 180만 원 - 90만 원 = 월 90만 원 - 연 순수익률 : (90만 원 ×12)÷(본인 투자금 1.6억) = 약 6.75%이는 단순 월세 수익만을 고려한 것이며 , 향후 건물 가치 상승(시세차익)과 세금 , 공실 가능성 , 관리비 등을 종합적으로 감안해야 실질 수익률이 도출됩니다.결론적으로 , 낙성대역 5층 건물에서 한 층을 소유할 경우 , 대략 월 150만~200만 원의 월세 수익이 기대됩니다.여기에 대출을 활용하면 지렛대 효과로 연 6% 이상 수익률도 가능하지만 , 공실 위험 , 유지보수 , 보유세 등도 고려하여야 안전한 투자 전략이 됩니다.장기적으로는 역세권 , 대학가 인접이라는 점에서 시세차익도 기대할 수 있습니다.

주식·가상화폐4일 전 작성 됨

Q. 지금도 저평가된 한국주식은 무엇일까요?

안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.한국 주식시장에서 저평가된 종목을 찾는 일은 단순히 ' 싸게 보이는 주식 ' 을 찾는 것이 아니라 , 실적과 성장성에 비해 시장의 관심을 덜 받거나 , 외부 환경으로 인해 일시적으로 저평가된 종목을 발굴하는 일입니다.특히 현재처럼 금리 인하 기대 , 반도체 업황 회복 , 정책 변화가 혼재된 상황에서는 신중한 접근이 필요합니다.(1) 저평가의 기준 : PER , PBR만으로 판단하기 어려운 시대전통적으로 저평가된 PER(주가수익비율) , PBR(주가순자산비율) 이 낮은 종목으로 정의됩니다.하지만 성장주 중심의 흐름에서는 실적보다는 향후 성장성과 시장 점유율 확대 가능성이 더욱 중요한 요소로 작용합니다.따라서 현재 저평가라는 의미는 단기 실적과 장기 성장성 모두에서 괴리를 가진 종목으로 볼 수 있습니다.(2) 주목할 만한 저평가 한국 주식군하이닉스 (000660)ㆍ 최근 AI반도체 호재에도 불구하고 삼성전자 대비 상승률이 아직 제한적임ㆍ 미국의 고성능 HBM 수요가 꾸준히 증가 중이며 , 2025년말까지 실적 반등이 유력ㆍ SK그룹의 비핵심 자산 매각 이슈 등 단기 리스크로 일부 할인된 상태현대모비스 (012330)ㆍ 현대차 그룹 내에서 저평가 대표주 . 전기차 관련 부품 수주 확대 중.ㆍ자산가치 대비 PBR 0.4~0.5 수준 , 배당수익률도 매력적ㆍ 향후 자회사 가치 (현대엠엔소프트 , 현대케피코 등) 재평가 가능성NAVER (035420)ㆍ 일본 라인야후 통합 이후 실적 부진으로 주가가 눌려 있으나 , AI와 클라우드 분야 확장 기대.ㆍ 카카오보다 안정적인 수익구조와 해외 성장 기반을 가지고 있음ㆍ PER이 20배 미만으로 줄어든 현재 구간은 상대적으로 저평가포스코 퓨처엠(003670)ㆍ 2차전지 양극재 생산 기업으로 글로벌 공급망 확장 중ㆍ 배터리 산업 성장성과 중국산 원재료 의존도 감소 전략이 맞물려 있음ㆍ 하지만 주가는 작년 고점 대비 횡보 또는 하락세 -> 성장성 대비 저평가 구간KT&G (033780)ㆍ ESG 이슈로 소외됐지만 , 현금창출력과 배당률(6% 내외) 은 견고ㆍ 전자담배 수출 확대로 장기적인 사업 다변화 기대ㆍ 성장성이 크지 않지만 안정성과 현금흐름에서 매수 고려 가능(3) 향후 주식 매수 전략 제안ㆍ 성장+저평가 이중 조건을 만족하는 중형주 또는 대형주에 주목할 것ㆍ 테마성 급등보다는 장기 실적 우상향 가능성 있는 기업 위주로 포트폴리오 구성ㆍ 정책 수혜주 (예 : 원전 , 방산 , AI 인프라) 는 단기 조정 시 매수 기회로 삼을 것ㆍ 현금흐름이 좋은 배당주도 일부 편입하여 방어적 전략 유지결론적으로 , 현재 한국 시장에서는 ' 실적 회복은 시작됐지만 주가는 반영되지 않은 ' 기업들이 존재합니다.이런 종목들은 단기적으로 시장 관심에서 벗어나 있지만 , 장기적으로 수익률 관점에서 유리한 구간에 있습니다.성장성과 실적의 밸런스를 갖춘 ' 실적있는 성장주 ' 를 선별하고 , 무리한 몰빵보다 분산투자 전략으로 접근하는 것이 바람직합니다.특히 반도체 , 2차전지 , AI인프라 , 전장부품은 앞으로 3~5년의 성장을 이끌 핵심 분야로 평가됩니다.

안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.

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