안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 세입자 이주비 문의드립니다 (집 구하기)
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.재건축 시 세입자가 받는 이주비는 법으로 정해진 고정 금액이 아니라 , 해당 지자체 조례 , 조합 내부 규정 , 협상 결과 등에 따라 달라집니다.특히 LH 전세임대 세입자의 경우에는 일반 세입자와 차이가 있으니 주의가 필요합니다.(1) 일반 세입자의 이주비 산정 방식ㆍ 이사비(이주정착금) : 세입자가 새로운 거처로 이사하는 데 필요한 비용을 보전하는 명목입니다.° 서울시 조례 예시 : 가구당 200만~300만 원 선° 일부 재건축ㆍ재개발 지역은 조합과 협의해 더 높게 책정되기도 함.ㆍ 이사 비용 실비 : 용달차ㆍ포장이사 등 실제 견적을 제출하면 실비로 지급하는 경우도 있음.ㆍ 영업 보상비 : 상가 세입자처럼 영업 손실이 있는 경우 , 영업이익ㆍ기간을 고려해 별도로 산정.(2) LH 전세임대 세입자의 경우ㆍ 원칙 : LH가 임대인(집주인) 이고 , 세입자는 LH와 계약한 임차인입니다.ㆍ 재건축이 확정되면 LH가 해당 주택을 반환하고 , 세입자는 LH가 제공하는 대체주택으로 이주하는 구조가 일반적입니다.ㆍ 이주비 직접 지급 여부 : ° 대부분 조합이 세입자에게 직접 이주비를 지급하지 않고 , LH와 정산하는 형태가 많음.° 세입자가 현금 이주비를 받기보다는 , LH가 이사비 지원 및 다른 전세임대 물건을 연결해 줍니다.ㆍ 다만 일부 조합은 LH 세입자도 일반 세입자와 동일하게 이주비를 지급하는 경우가 있으므로 , 조합 규약과 LH 조합 협약 내용을 확인해야 함.(3) 재건축 조합 조사원의 역할ㆍ 조사원은 세입자 현황 , 계약 형태 , 거주기간 등을 확인하여 보상 대상자 명부를 작성합니다.ㆍ 이때 LH 전세임대인지 여부 , 입주일 , 계약 관계 등을 명확히 기록해야 합니다.ㆍ 조사 후 조합이 보상 기준을 확정하면 개별 통보됩니다.(4) 정리하자면 : ㆍ 일반세입자 : 통상 200~300 만 원 내외의 이주비 + 이사 실비ㆍ LH 전세임대 세입자 : 현금 이주비가 아니라 대체주택 제공 + 이사비 지원이 주 형태ㆍ 변동 요인 : 조례 , 조합 규정 , 협상 여부에 따라 다름.ㆍ 조언 ° 조합 보상 기준표 확인° LH와의 계약 조항 검토 ° 필요 시 조합 - 세입자 간 개별 협의 요청따라서 조합에서 직접 현금 이주비를 지급하는 경우가 드물지만 , 일부 조합에서는 LH세입자에게도 일반 세입자와 동일한 이사비나 이주비를 지급하는 사례가 있을 수 있으므로 , 조합 또는 LH와 개별 확인이 필요합니다.다만 , 법령에 따라 보장되는 항목(예 : 주거이전비)의 경우 조건 충족 시 세입자에게도 법적으로 지급될 수 있습니다.
부동산
Q. 완공을 앞둔 아파트의 조형도가 모델과 너무 다릅니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.아파트 분양계약에서 모델하우스와 실물 시공 상태가 현저히 다른 경우 , 계약 해제와 계약금 반환 여부는 ' 분양계약서상 약정 내용 ' 과 주택법ㆍ민법상 하자ㆍ기망 여부가 핵심 판단 기준이 됩니다.(1) 계약 파기 가능성ㆍ 모델하우스와의 현저한 불일치 모델하우스는 분양광고의 중요한 근거가 되며 , 외관ㆍ조경ㆍ자재 등이 계약 내용에 포함된 것으로 해석됩니다.° 만약 광고ㆍ설명과 다르게 설계 변경이 이루어졌고 , 그 변경이 ' 중대한 사항 ' (예 : 단지 전체의 고저차 변경 , 1~3층 조망권 상실 , 출입구 구조 불편)을 초래했다면 , 이는 주택법 제18조 제2항(허위ㆍ과장 광고 금지)및 민법 제109조(착오) , 제110조 (사기)에 따른 계약 취소 사유가 될 수 있습니다.ㆍ 중대한 설계 변경 요건주택법 시행령 제20조는 세대수 , 동수 , 주차대수 , 부대ㆍ복리시설 위치 , 조경계획 등 본질적 사항 변경 시 입주자 2/3 이상 동의를 받아야 한다고 규정합니다.동의 없이 중요한 변경이 있었다면 , 계약자는 이를 이유로 해제할 수 있습니다.(2) 계약금 반환 가능성ㆍ 기망ㆍ중요사항 불고지분양사는 토지 양도 문제로 입구 설계를 변경할 사정을 알고 있었음에도 이를 사전에 알리지 않았다면 , 이는 ' 중요사항 불고지 ' 에 해당합니다.이 경우 민법 제110조(사기)에 따라 계약을 취소하고 계약금 전액 반환을 청구할 수 있습니다.ㆍ 하자담보와는 구분완공 후 발견되는 ' 하자 ' 는 보수청구가 원칙이지만 , 지금처럼 입주 전 , 구조ㆍ위치 ㆍ자재 변경 등 계약 본질에 영향을 주는 사안은 ' 계약 해제 ' 범주에 들어갑니다.ㆍ 판례 경향법원은 조망권ㆍ일조권 상실 , 단지 내 고저차 심각한 변경 , 고급 자재를 저급 자재로 변경한 사례에서 ' 계약 당시 중요사항에 중대한 변경 ' 이라 판단하여 계약금 반환을 인정한 사례가 있습니다. (부산고법 2011. 11.08 선고 2009나 11501 , 11518 , 11525 , 11532 , 11549 , 11556 , 11563 , 11570 판결: 상고)결론적으로 , ㆍ 파기 가능성 : 광고ㆍ모델하우스와의 차이가 중대하고 , 사전 고지ㆍ동의 절차 없이 변경이 이루어졌다면 계약 해제 가능성이 높음.ㆍ 계약금 반환 가능성 : 기망ㆍ중요사항 불고지에 해당하면 전액 반환 청구 가능 .ㆍ 실무 조치 :° 모델하우스 자료 , 분양 광고 , 계약서 사본 확보° 변경 전ㆍ후 설계도면 , 현장 사진 , 시공자ㆍ분양사 발언 녹취° 입주예정자 단체 대응 및 변호사 선임° 분양대금 지급 거부 및 내용증명 발송따라서 입주예정자 단체가 분양사에 , 계약해제ㆍ계약금 반환요구 내용증명을 보내는 등 적극 대처를 해야만 분양사가 협상에 응할 가능성이 높습니다.
부동산
Q. 반전세 전세반환보증보험 가입여부 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.반전세(보증부 월세)계약에서 전세보증금반환보증보험가입 시 , 보증금 산정 방식은 단순히 " 전세보증금 " 만 보는 것이 아니라 월세를 전세금으로 환산한 금액을 합산하여 기준 금액을 초과하는지 판단합니다.이는 ' 고액 월세 ' 계약이 보증보험을 악용하는 것을 방지하기 위해 마련된 규정입니다.보증금 환산 공식은 월세 1만 원당 전세금 200만 원(즉 , 5만 원당 1,000만 원)으로 계산합니다.예를 들어 , 보증금 1억 8천만 원에 월세 20만 원이면 , 월세 환산액은 20만 ÷ 5만 × 1,000만 = 4,000만 원이 됩니다.따라서 총 환산보증금은 1억8천 + 4천만 = 2억 2천만 원입니다.이 금액이 수도권 7억 원 , 비수도권 5억 원의 보증보험 한도를 초과하지 않으면 가입 가능하며 , 한도 판단은 반드시 ' 보증금 + 환산 월세액 ' 합계를 기준으로 합니다.즉 , 단순히 상한선 이하라고 해서 보증금만 보는 것은 아니며 , 월세가 낮더라도 합산 계산이 필수입니다.결론적으로 , 질문 주신 예시 (보증금 1.8억 + 월세 20만 원 -> 2.2억 환산)는 수도권ㆍ비수도권 한도 내이므로 가입이 가능하지만 , 심사 시에는 반드시 환산금액으로 판단한다는 점을 기억해야 합니다.
부동산
Q. 신축오피스텔 월세 계약시 전입신고문제
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.신축 오피스텔 월세 계약에서 전입신고를 잠시 늦추거나 해제해 달라는 요청은 임대인이 대출을 받기 위해 세입자의 ' 대항력 ' 을 일시적으로 없애려는 상황입니다.이 경우 주택임대차보호법상 보증금 보호 여부가 크게 달라질 수 있습니다.(1) 전입신고ㆍ확정일자의 법적 의미ㆍ 대항력 : 전입신고 + 실제 거주를 통해 제3자 (임대인의 채권자 등) 에게 임차권을 주장 할 수 있는 권리입니다.ㆍ 우선 변제권 : 확정일자를 받은 상태에서 경매 시 보증금을 배당받을 순위입니다.ㆍ 최우선변제권 : 보증금이 소액보증금 기준 이하일 경우 , 경매 시 최우선으로 일부 금액을 변제받을 수 있습니다.° 대구의 경우 (2025년 기준) 소액보증금 기준은 2,800만 원 이하 , 최우선변제금액은 2,300만 원입니다.(2) 전입신고를 해제했다가 다시 하는 경우의 위험ㆍ 전입신고를 해제하면 그 시점부터 대항력은 소멸합니다.ㆍ 만약 이 기간 중 임대인의 채무 불이행으로 근저당권자가 경매를 신청하면 , 임차인은 새로 전입한 시점 기준으로만 권리를 주장할 수 있습니다.ㆍ 특히 임대인이 대출을 실행하는 순간 , 보증금보다 우선순위가 높은 근저당이 설정될 수 있으며 , 이때 전입신고가 없었다면 임차보증금 전액이 위험해집니다.(3) ' 소액보증금 ' 이라도 안심할 수 없는 이유ㆍ 보증금 2,000만 원이면 대구의 소액보증금 기준 (2,800만 원) 이하이므로 최우선변제권 대상입니다.ㆍ 그러나 최우선변제금액은 2,300만 원이고 , 이는 경매 낙찰가에서 근저당보다 먼저 받는 금액일 뿐 , 만약 낙찰가가 낮게 형성되면 보증금 전액 회수가 불가능할 수 있습니다.ㆍ 게다가 전입신고가 해제된 기간 중에 경매개시결정이 내려지면 , 소액보증금 우선변제권 자체가 무효가 됩니다.(4) 사기 가능성 여부ㆍ ' 사기 ' 라고 볼 여지가 있는 이유는 , 임대인이 대출을 받기 위해 임차인의 대항력과 우선변제권을 의도적으로 포기하게 만들고 , 그 사이에 선순위 근저당을 설정하는 방식이 전형적인 깡통전세ㆍ보증금 미반환 위험 수법 중 하나이기 때문입니다.ㆍ 특히 신축 오피스텔 분양 단계에서 분양자금ㆍ중도금대출 전환 등의 사정으로 이런 요구가 많지만 , 세입자 입장에서는 매우 위험합니다.(5) 안전하게 계약하려면계약 전 : 임대인에게 대출 절차 완료 후 전입신고ㆍ확정일자를 받도록 하거나 , 대출 이후 입주를 협의합니다.계약서 특약 : " 임대인의 대출 실행과 무관하게 임차인은 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있으며 , 이를 이유로 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있다 " 는 조항 명시 .보증보험 가입 : HUG 전세보증금반환보증이나 SGI서울보증에 가입해 , 혹시 모를 반환 불이행 대비.등기부 확인 : 대출 실행 시점에 근저당이 얼마나 잡히는지 , 보증금 회수 가능성을 사전 점검.결론적으로 , 현재 제안받은 방식은 임차인 입장에서 매우 위험합니다.전입신고와 확정일자를 해제하는 순간 대항력과 우선변제권이 사라지고 , 그 사이에 근저당이 선순위로 잡히면 보증금 보호가 불가능해질 수 있습니다." 보증금이 소액보증금 기준 이하라 안전하다 " 는 말은 절대 100% 안전을 의미하지 않습니다.대출 절차가 끝난 뒤 입주하거나 , 보증보험 가입을 전제로 계약을 진쟁하는 것이 현실적인 안전 장치입니다.
부동산
Q. 아파트 매매 중도금 협의 비율이 어느정도가 적당한지
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.아파트 매매에서 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금의 지급 비율은 법적으로 정해진 규정이 없으며 , 관행과 협상에 따라 달라집니다.일반적으로 계약금은 매매가의 5~10% , 중도금은 40~50% , 잔금은 40~50%수준이 많이 쓰입니다.이는 계약 체결 시 매수자의 진정성을 보장하고 , 매도자 입장에서는 거래 이행의 안정성을 높이기 위함입니다.질문에서 제시한 계약금 10%+ 중도금 15%= 총 25% 라는 구조는 시장 평균보다 중도금 비중이 낮고 , 잔금 비중이 높다는 특징이 있습니다.매수자 입장에서는 중도금이 적으면 자금 운용 부담이 줄어들고 , 잔금 지급 전까지 거래를 유연하게 준비할 수 있다는 장점이 있습니다.다만 매도자 입장에서는 잔금까지 받기 전 현금 유입이 적어 부담을 느낄 수 있으므로 , 매도자가 이를 수용한다면 크게 문제는 없습니다.결론적으로 , 계약금 10%는 일반적 범위이고 , 중도금 15%도 가능하지만 관행보다는 낮은 편입니다.실무에서는 중도금을 최소 40~50% 이상으로 맞추는 경우가 많아 , 매도자와의 협상에서 자금 사정ㆍ잔금일ㆍ대출 일정 등을 고려해 비율을 조율하는 것이 바람직합니다.특히 첫 주택 거래라면 , 자금 계획과 대출 실행일을 기준으로 지급 일정을 맞추는 것이 안전합니다.