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안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.불법으로 자격증 대여하다가 걸려서 상당히 피해를 볼 수 있습니다. 아들자격증으로 영업하다가 걸려서 중개사무소 접은 분도 봤습니다.

국가 고시 자격증의 경우에 남에게 양도도되나요??

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 추석 기차표 관련해서 질문이시군요.사실 저도 그 즈음 해서 예약을 많이 하는 편인데요. 가장 빠른 방법은 말씀하신 대로 로그인 후 새로고침 해가면서 뜨는 표를 잡는 것 뿐입니다. :)감사합니다.

추석 기차표, 취소표 예매 하는 방법은 무엇일까요?

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단독주택의 단점을 궁금해하시는 것 같습니다. 단독주택은 아파트와 달리 관리 주체가 집주인이 되기 때문에 그 부분이 가장 어려운 부분이라고 많이들 얘기 하십니다. 수도, 배수, 전기 문제 등 여러 문제가 터졌을 때, 관리단체가 있는 아파트와는 달리 모든 부분을 직접 알아보고 수리를 맡겨야 하기 때문에 아파트 관리비보다 더 많은 금액이 나올 때가 있다고 합니다. 그리고 지면과 가까운 부분 때문에 벌레의 침투가 많은 편이구요.주택은 난방면에서는 아파트보다 더 장점이 있을 수 있습니다. 남향을 많이 열고 북쪽은 최대한 단열재를 많이 사용하는 방법이 있겠지요.감사합니다.

주택의 단점은 무엇인지 궁금합니다!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 경우 일반 주택담보대출과 달리 대환 시 대출 한도 산정 기준이 현재 시세(KB 시세)가 아니라 취득 당시의 매매가액을 기준으로 하는 점이 핵심입니다. 즉, 2023년 12월 주택을 최초 매수할 때 매매가가 5억이었으므로, 특례대출 대환 심사에서는 이 5억을 기준으로 LTV(주택담보인정비율)를 적용합니다.여기에 더해 말씀하신 방공제(방 공제)란, 주택 내 가구 수나 면적, 세대별 구조 등을 감안해 일정 금액을 대출 가능액에서 차감하는 제도입니다. 이 때문에 은행에서 산출한 결과, 원래 기대했던 3억 5천 전액이 나오지 않고 약 4,800만 원이 빠져서 3억 원대 초반까지만 가능하다고 안내받으신 겁니다. 그래서 은행 직원 안내가 맞는 내용이며, 긴급 상황이라면 다른 은행을 통해 심사 재확인을 해보거나, 대환 시 부족분을 단기자금으로 메우는 방법을 검토해야 합니다.이상 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

신생아특례대출 대환 방공제에 대해 알려주실분

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 공매 진행한 포항 옛 화진휴게소 풀빌라 감정가가 140억이지만, 낙찰가는 반도 안되는 66억에 진행되어 과잉 감정의 논란이 퍼졌습니다. 이는 감정평가 기준이 불투명한데서 발생하는 문제로, 감정평가사들이 특정 자산에 대해 시장가치를 제대로 판단 못해서 생기는 문제입니다. 이러한 관행은 예전부터 있어왔는데요. 사업을 진행할 때 감정가가 많이 나와야 대출도 원활히 되는등 여러 이점이 있기 때문에 프로젝트와 결부되어 과잉금액으로 감정을 해왔던 관행인 것으로 보입니다. 금융기관들은 최소 5억원 이상씩 손해를 봐야 했습니다. 이상으로 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

국내 풀빌라 업체에 대한 과다대출 논란이 문제가 되고 있습니다. 어떤 개선책이 필요할까요?

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단기적으로는 시장 심리에 일부 안정을 줄 수 있습니다. 이렇게 공급계획이 공식화되면, 집값이 무작정 오르지는 않겠구나 하는 인식이 생겨서 매수세를 진정시키게 되지요.그러나 현실적으로 몇가지를 해결해야 합니다. 먼저 공급시기의 문제인데요. 정부 계획이 지금 발표되더라도 실제 입주까지는 최소 5년 이상 걸리기 때문에 단기간 내 체감 효과는 제한적입니다. 둘째, 공급 형태와 입지의 적절성이 중요합니다. 수도권이라 하더라도 서울 도심 접근성이 떨어지거나 교통 인프라가 부족한 지역 위주로 공급되면 실수요자들이 선호하지 않아 정책 효과가 반감될 수 있습니다. 셋째, 서민층의 구매력·임대 여건에 맞는 주택 비중이 어느 정도냐가 핵심입니다. 분양가가 지나치게 높거나 민간 중심으로 공급되면 결국 중산층 이상만 혜택을 보고 서민 주거 안정과는 거리가 멀어질 수 있습니다.즉, 어떤 지역에, 어떤 방식으로, 얼마에 공급하느냐 하는 부분이 시점과 결부되어 서민 주거안정의 성패를 가를 수 있겠습니다. 감사합니다.

수도권 주택공급 확대 정책이 나왔는데 부동산 안정에 도움이 될까요?

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문두가지에 대해 아래와 같이 답변드립니다. <ol><li>평일 낮에는 유동인구가 많지 않고, 동네 주민이나 오래 거주한 어르신들이 주로 오가며 한적한 편입니다. 반면 저녁 시간대나 주말에는 외부에서 찾아오는 젊은 층, 특히 카페나 맛집을 찾는 사람들이 많이 늘어납니다. </li><li>토요일 오후와 일요일 낮 시간대가 가장 활기가 있고, 평일 중에는 퇴근 후 시간대(저녁 6시 이후)가 상대적으로 사람이 몰리는 편입니다. </li></ol>질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

해방촌 베이커리 카페 창업 관련 상권분석 현지인에게 질문

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.나머지는 큰 문제가 되지 않아 보이지만, 특히 장인어른 가족간 차용 3.5억을 아내 명의로 두는 것이 문제가 될 수 있습니다. 이것을 해결하기 위해 먼저 남편 명의 차용 및 대출을 중심으로 구성하는 방식을 고려해 보세요. 장인어른 차용금 3.5억과 주담대 4억을 남편 몫으로 설정하고, 남편 자금조달계획서에 포함시키는 방식입니다. 그러면 아내의 조달분은 본인 보유자금(0.65억) + 증여 0.5억 = 1.15억 정도에 불과하지만, 공동명의 지분율을 굳이 50:50으로 맞추지 않고 지분율을 현실적으로 조정하는 것이 가장 깔끔합니다. 예를 들어 남편 8: 아내 2 정도로 나누는 방법입니다. 이 경우 증여 이슈는 발생하지 않습니다.그것이 안되고 5:5 를 고수해야 하는 입장이라면, 아내의 부족분 4.175억을 채워야 하는데, 이를 남편 자금으로 충당하면 사실상 아내에게 증여한 것으로 보게 됩니다. 만약 꼭 50:50을 유지하고 싶다면, 가족간 차용 3.5억을 아내 명의로 설정하되 반드시 이자 지급(통상 금융기관 이자율 수준), 상환계획, 차용증서 작성을 통해 실질적인 거래임을 입증해야 합니다. 하지만 아내 소득이 없는 상황이라 이 부분이 현실적으로 취약합니다. 결국 국세청 심사 시 증여로 보지 않도록 하려면 실제 이자 송금 내역이 매달 꾸준히 발생해야 하며, 원리금 상환계획도 보여줄 수 있어야 합니다.결과적으로는 5:5 를 고수하기 위해서는 증여가 아니라 차용이라는 점을 나타내야 하는데, 이 부분에서 아내분이 소득이 없으시기 때문에 어려울 것으로 판단합니다. 즉 , 증여세를 피하기 위해서라면, 8:2 로 진행을 하시길 추천 드립니다. 감사합니다.

자금조달계획서(공동명의, 대출 단독명의, 가족간 차용) 관련 문의

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.A주택은 5년 이상 보유하고 실거주 요건을 충족하므로, 단독주택 기준으로 양도세 비과세 요건을 충족합니다. 따라서 A주택을 매도할 때는 기본적으로 양도세가 부과되지 않습니다.문제는 B주택입니다. B주택은 A주택 취득 후 3년이 지난 시점에 취득했지만, 보유기간이 2년으로 아직 5년 이상 장기 보유 요건을 충족하지 못했습니다. 다만, 주택을 매도할 때 일시적 2주택 비과세 요건을 활용할 수 있습니다. 일시적 2주택 비과세란, 1세대 1주택을 보유하던 중 일시적으로 2주택이 된 상태에서, 일정 기간 내 기존 주택을 먼저 매도하면 신규 주택도 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.실제 적용을 위해서는 A주택을 먼저 매도하고, 그 매도일 기준으로 B주택이 1세대 1주택 상태로 전환되어야 합니다. 질문에서처럼 A주택을 11월에 매도하고 B주택을 12월에 매도한다면, B주택도 일시적 2주택 비과세 요건에 따라 양도세가 면제될 가능성이 있습니다. 단, 주택 소재지, 거주 여부, 세대 구성 등 세부 요건을 정확히 충족해야 하며, 잔금일과 등기 이전 시점 등이 세법상 중요하게 반영될 수 있습니다.결론적으로, 제시된 순서대로 매도한다면 두 주택 모두 양도세 비과세를 받을 수 있는 가능성은 높지만, 실제 적용 여부는 세법상 요건을 면밀히 확인하고, 필요시 세무사와 상담해 잔금일과 등기일 기준으로 정확히 검토하는 것이 안전합니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

1년에 주택 2채 매도시 양도세 비과세 적용여부

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 기준금리가 과거에 비해 높습니다. 이자 부담이 크다는 뜻이죠. 그리고 현재 부동산 거래량이 감소세이고, 지역별로 상승세가 둔화되고 있습니다. 경기 일부지역은 회복이 어려울 수도 있을 정도 입니다. 정부 정책은 지속해서 실수요자 위주, 투자 성향 배제 하는 쪽으로 가고 있습니다. 즉 실거주가 꼭 필요한 상황이라면, 구매하시겠지만 투자 목적으로는 추천 드리지 않습니다. 감사합니다.

지금 시점에서 주택 구입이 적절한 선택일까요??

안녕하세요. 하상원 전문가입니다.

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