안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 국가 고시 자격증의 경우에 남에게 양도도되나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.불법으로 자격증 대여하다가 걸려서 상당히 피해를 볼 수 있습니다. 아들자격증으로 영업하다가 걸려서 중개사무소 접은 분도 봤습니다.
부동산
Q. 추석 기차표, 취소표 예매 하는 방법은 무엇일까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 추석 기차표 관련해서 질문이시군요.사실 저도 그 즈음 해서 예약을 많이 하는 편인데요. 가장 빠른 방법은 말씀하신 대로 로그인 후 새로고침 해가면서 뜨는 표를 잡는 것 뿐입니다. :)감사합니다.
부동산
Q. 서울 재개발 추천구역 있으면 알려주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.노량진 7구역 괜찮죠. 하지만 단점도 있죠. 구역 자체가 경사가 심한 지형이라 설계·시공·비용 측면에서 제약이 있을 수 있습니다.일반분양 물량이 적을 경우 조합원 분담금·분배 방식에 따라 비용 부담이 클 수 있고, 분양 시점(실제 분양가)에 따라 투자성·현금흐름이 달라져요.그리고 이런 부분도 고려해야해요. 10억으로 어떤 형태를 살 것인지(조합원 지분 매입 vs. 일반분양 청약 준비 vs. 기존 단지 매수) 결정 필요합니다. 조합원으로 들어가면 이주·선분양·중도금·분담금 등 추가 자금 소요가 발생할 수 있거든요.밑은 제가 추천하는 재개발 후보지 입니다. 성수(성수전략 정비구역),흑석뉴타운, 노원구 상계, 신길영등포.또한 신생아가 있기 때문에 임시주거 비용하고 교육환경 꼭 고려하셔야 되구요.이상입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 세입자 중에 대출 없이 전세 계약하는 비율이?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울 수도권에서는 전세대출 없이 전세계약을 할 수 있는 임차인은 거의 없습니다. 보통은 현금흐름 때문이라도, 가진 돈을 모두 전세금으로 내지는 않지요. 그래서 서울이나 수억원대의 전세계약금이 필요한 수도권이라면 3개월 안에 대출 없는 전세임차인을 만날 확률은 0% 에 수렴한다고 보시면 빠르겠습니다. 혹시 이런 부분에 대해 꼭 전세대출을 받지 않는 임차인을 원하시는 이유를 알려주시면, 좀더 자세한 답변 가능하겠습니다만은, 일단 문의하신 내용에 대한 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 현금 10억 부동산 투자 추천해주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.투자종목을 결정하기 위해 질문을 주셨군요.단연 우리나라에서는 아직도 주택(아파트)가 가장 인기있는 투자 대상입니다. 10년후 수익을 생각했을 때에도 마찬가지 입니다. 다만, 전세의 경우는 대출이 점점 어려워져 수요가 줄고 있으므로 월세를 받는 방식으로 진행하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 수익률 대비 임대료를 지급하는 약정도 가능한건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가 임대차 계약에서 임대료를 고정금액이 아니라 매출이나 수익률에 연동해 지급하는 방식도 가능합니다. 이를 흔히 매출 연동형 임대료(percentage rent)라고 부르는데, 주로 대형 쇼핑몰, 프랜차이즈 매장, 유명 상권 내 점포 등에서 활용됩니다. 기본적으로 임차인은 일정한 기본 임대료(보증금과 최소 월세)를 내고, 여기에 매출의 일정 비율을 추가로 지급하는 형태가 많습니다.이유는 상권과 업종에 따라 매출 변동이 커서 그렇습니다. 결국 수익률 기반 임대료 약정은 임대인과 임차인 모두 상권의 성장성과 업종의 매출 투명성을 믿을 수 있을 때 주로 활용됩니다.보통 백화점은 이 방식으로 거의 운영된다고 보시면 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 주택의 단점은 무엇인지 궁금합니다!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단독주택의 단점을 궁금해하시는 것 같습니다. 단독주택은 아파트와 달리 관리 주체가 집주인이 되기 때문에 그 부분이 가장 어려운 부분이라고 많이들 얘기 하십니다. 수도, 배수, 전기 문제 등 여러 문제가 터졌을 때, 관리단체가 있는 아파트와는 달리 모든 부분을 직접 알아보고 수리를 맡겨야 하기 때문에 아파트 관리비보다 더 많은 금액이 나올 때가 있다고 합니다. 그리고 지면과 가까운 부분 때문에 벌레의 침투가 많은 편이구요.주택은 난방면에서는 아파트보다 더 장점이 있을 수 있습니다. 남향을 많이 열고 북쪽은 최대한 단열재를 많이 사용하는 방법이 있겠지요.감사합니다.
부동산
Q. 신생아특례대출 대환 방공제에 대해 알려주실분
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 경우 일반 주택담보대출과 달리 대환 시 대출 한도 산정 기준이 현재 시세(KB 시세)가 아니라 취득 당시의 매매가액을 기준으로 하는 점이 핵심입니다. 즉, 2023년 12월 주택을 최초 매수할 때 매매가가 5억이었으므로, 특례대출 대환 심사에서는 이 5억을 기준으로 LTV(주택담보인정비율)를 적용합니다.여기에 더해 말씀하신 방공제(방 공제)란, 주택 내 가구 수나 면적, 세대별 구조 등을 감안해 일정 금액을 대출 가능액에서 차감하는 제도입니다. 이 때문에 은행에서 산출한 결과, 원래 기대했던 3억 5천 전액이 나오지 않고 약 4,800만 원이 빠져서 3억 원대 초반까지만 가능하다고 안내받으신 겁니다. 그래서 은행 직원 안내가 맞는 내용이며, 긴급 상황이라면 다른 은행을 통해 심사 재확인을 해보거나, 대환 시 부족분을 단기자금으로 메우는 방법을 검토해야 합니다.이상 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 국내 풀빌라 업체에 대한 과다대출 논란이 문제가 되고 있습니다. 어떤 개선책이 필요할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 공매 진행한 포항 옛 화진휴게소 풀빌라 감정가가 140억이지만, 낙찰가는 반도 안되는 66억에 진행되어 과잉 감정의 논란이 퍼졌습니다. 이는 감정평가 기준이 불투명한데서 발생하는 문제로, 감정평가사들이 특정 자산에 대해 시장가치를 제대로 판단 못해서 생기는 문제입니다. 이러한 관행은 예전부터 있어왔는데요. 사업을 진행할 때 감정가가 많이 나와야 대출도 원활히 되는등 여러 이점이 있기 때문에 프로젝트와 결부되어 과잉금액으로 감정을 해왔던 관행인 것으로 보입니다. 금융기관들은 최소 5억원 이상씩 손해를 봐야 했습니다. 이상으로 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 수도권 주택공급 확대 정책이 나왔는데 부동산 안정에 도움이 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단기적으로는 시장 심리에 일부 안정을 줄 수 있습니다. 이렇게 공급계획이 공식화되면, 집값이 무작정 오르지는 않겠구나 하는 인식이 생겨서 매수세를 진정시키게 되지요.그러나 현실적으로 몇가지를 해결해야 합니다. 먼저 공급시기의 문제인데요. 정부 계획이 지금 발표되더라도 실제 입주까지는 최소 5년 이상 걸리기 때문에 단기간 내 체감 효과는 제한적입니다. 둘째, 공급 형태와 입지의 적절성이 중요합니다. 수도권이라 하더라도 서울 도심 접근성이 떨어지거나 교통 인프라가 부족한 지역 위주로 공급되면 실수요자들이 선호하지 않아 정책 효과가 반감될 수 있습니다. 셋째, 서민층의 구매력·임대 여건에 맞는 주택 비중이 어느 정도냐가 핵심입니다. 분양가가 지나치게 높거나 민간 중심으로 공급되면 결국 중산층 이상만 혜택을 보고 서민 주거 안정과는 거리가 멀어질 수 있습니다.즉, 어떤 지역에, 어떤 방식으로, 얼마에 공급하느냐 하는 부분이 시점과 결부되어 서민 주거안정의 성패를 가를 수 있겠습니다. 감사합니다.