안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 도시재생사업이 해당 지역 주민에게 미치는 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.도시재생사업을 통해 노후지역을 재정비 한다는 좋은 목적을 가지고 있지만, 해당 지역 주민들에게는 장단점이 극명하게 있습니다. 이익도 있고 부담이 될 수도 있어요.장점으로는 생활 환경이 개선됩니다. 낡은 도로, 상하수도 공원 등이 새롭게 단장되므로 장점이 있죠. 지역이 깨끗하게 되면서 방문객과 일자리가 증가하기도 합니다. 하지만, 단점도 있어요. 개발 속도가 느리고 적어도 5년이상걸리는게 보다보면 답답할 지경입니다. 또 완성된 후, 임대료와 생활비가 올라 기존 상인들은 밀려나고 더 높은 임대료를 감당할 수 있는 상가로 바뀌면서 젠트리피케이션 현상이 발생하기도 해요.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증 보유하고, 사무소에서 실장으로 불리는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사실 부동산 실무에서 "실장"이라는 말은 꼭 중개사 자격을 가졌다고 해서 부여되는 것은 아닙니다. 소속공인중개사라는 것은 법인 혹은 개인 회사에 소속된 중개사 자격을 가진 직원을 의미하는 것이구요.일반적으로 현업에서 호칭으로 "소속공인중개사" 라는 직함을 사용하지는 않습니다. 실장, 부장 등으로 보통 호칭하고요. 하지만, 중개사 자격증이 없더라도, 오래 같이 일을 했거나 영업력이 뛰어난 경우 실장 호칭을 붙이는 경우도 종종 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 결국 서울 아파트 재건축 추진이 느린 이유가 재건축 초과 이익 환수 영향때문일까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 주된 원인은 언급하신 재건축 초과이익 환수제 때문인 것이 맞습니다. 하지만, 꼭 이것만은 아니고 몇가지 원인이 더 있습니다. 우선 안전진단 기준이 매우 강화되었습니다. 몇 건의 아파트 공사중 사고나 붕괴사고가 있은 후 정부에서는 이 부분에 대해 더욱 높은 기준을 요구하였습니다. 그래서 초기 단계부터 지연이 되고 있습니다. 또한 평당 단가가 워낙 높은 지역들이기 때문에 약간만 달라져도 개인에게 돌아오는 금액이 차이가 많이 납니다. 그래서 주민 개인간 갈등도 많은 편이에요.건설사 입장에서는 고금리와 공사인건비 증가로 비용이 많이 들게 되면서 사업을 추진하는데 있어서 부담이 많은 실정입니다. 이것을 조합원 분담금을 늘려 처리를 해야 하는데, 이렇게 되면 섣불리 사업을 시작하기가 어렵죠.그리고 서울시의 심의 절차가 길고 복잡한 것도 한몫을 하고 있습니다. 질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 샤넬 가방 가성비 있게 구매하는 방법문의 드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가방을 가장 저렴하게 구입하는 방법은 가능하면 공식적인 루트를 통하시는 것이 좋습니다. 제가 말씀드리는 것은 온라인이나 일반 매장을 가지 마시고, 백화점, 혹은 면세점을 통하시는 것이 좋습니다. 면세점이라고 해서 항상 저렴한 것은 아닙니다. 환율, 관세 등 고려사항이 많습니다. 따라서 가능하면 집 근처 백화점에서 구매하시는 것을 가장 추천 드립니다. 감사합니다.
부동산
Q. 묵시적갱신 이후 중도퇴실일때 복비는 누가 내나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문 하신 번호대로 답을 드리도록 하겠습니다. 묵시적 갱신이후 3개월 전에 퇴거를 통보했다면, 3개월이 되는 그날이 계약만료일이고 집주인은 보증금을 날짜에 맞게 준비해야 하며, 다음 계약자의 계약 또한 집주인의 부담으로 중개 수수료 지불해야 합니다 .아닙니다. 요청을 누가 했건 간에 계약 당사자가 내는 것이 중개수수료 입니다. 이런 상황에서는 (묵시적갱신 후 3개월 전 통보) 계약당사자 즉, 집주인과 다음 세입자 가 각각 부담을 하는 것입니다. 2번은 맞는 이야기가 아니기 때문에 본 항목에는 답하지 않겠습니다. 아...이런 특약이 있으면 이건 질문자께서 부담하여야 하는 상황입니다. 특약사항은 서로간에 합의가 되었고, 양쪽 누군가에게 특별히 불리하다고 인정하지 않는이상 계약일반사항보다 우선되는 민법상의 특징이 있습니다. 따라서 이 특약만 본다면 질문자님 (기존 임차인) 이 지급을 하시게 될 수도 있습니다. 하 지 만, "중도 퇴실시" 라는 문구가 있으니 협의해 볼 여지는 있습니다. 묵시적 계약 갱신 이후 3개월 전에 퇴거의사를 밝히고, 3개월이 지나면 이것은 "계약 종료" 이지 중도 퇴실이 아니기 때문입니다. 즉, 해당 특약 문구는 묵시적 갱신 이후에 예를 들어 "다음달에 나갈게요.", "2주뒤에 중요한 일로 출국하여 계약 해지 원합니다." 등의 중도퇴실을 의미하는 것이라고 해석한다면, 3개월을 채우고 나갈경우 이것은 계약만기로 보기 때문에 중도퇴실에 해당하지 않는 다고 주장하는 것입니다. 부디 잘 해결하시어 중개수수료 납부 없이 퇴실할 수 있으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 지방 소멸위기에 대응하기 휘나 현실적인 대책은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정책적인 해법으로는 가장 근본적으로 해당 지역에 특화되는 산업을 키워야 한다는 것입니다. 단지, 명목만 회사의 주소를 옮기는 것이 아니라 핵심 연구단지, 생산시설과 같이 실제 인구유입이 될 수 있는 시설들을 유치해서 많은 사람들이 해당 지역으로 이동하여 거주할 수 있도록 서울에서 빼 내야 하는 것이지요.이를 위해서는 기업에 도움이 되는 정책을 시행해야 합니다. 기업 입장에서는 해당 위치로 돈을 들여 이전을 해야 하는 상황이고, 지방으로 이전한다고 하면 빠져나가는 인원들이 있기 때문에 그들을 유인할 장치도 필요한 것이 현실입니다. 그래서 정부와 지자체는 기업에 대한 세제혜택 등 지원을 늘리고, 이전하는 인원들에 대해서는 적극적으로 지원하여 서울이 아닌 지방에 자리를 잡는 것이 "그래도 서울에 남는것" 보다 이익이 되는 방향으로 보이게끔 지원을 해야 합니다. 또한 지자체 차원에서의 교육, 및 문화 투자도 절실하게 필요합니다. 기업에서 중책을 맡아 일을 하는 인원 중 대다수가 자녀를 가지고 있습니다. 우리나라 정서상 부모가 돈을 버는 것의 대부분은 자녀의 교육에 사용되고 있죠.이 교육의 질을 올려주기만 하더라도, 대부분의 학부모는 직장을 따라 움직일 것입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 최근 부동산 경매 시장 낙찰가율 상승 원인은?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.규제강화, 대출제한 관련해서 시장에 매매 가능한 매물이 많이 줄어들었습니다. 이로 인해서 상대적으로 싸게 공급되는 경매 물건에 대한 수요가 늘어난 것으로 보입니다. 즉 일반 시장의 매매량 감소가 지속되는데, 수요는 여전하다 보니 일부 수요가 경매로 몰리고, 이로 인해 낙찰을 받기 위한 경쟁이 치열해져서 결과적으로 낙찰가를 올리게 되는 것 같네요.확인해 보니, 서울지역 뿐만아니라 지방 경매 물건에도 동일한 상황이 벌어지고 있네요.하지만, 이것 또한 인기 있는 일부 지방의 이야기이고, 전체적으로 인구감소로 이어지는 상황에서 인구가 적은 도시의 경매 매물의 낙찰률은 그렇게 높지가 않습니다. 결과적으로는 수요가 여전히 많은 서울 한정으로 이러한 일이 발생하고 있다고 보셔도 무방할 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 토지거래허가구역을 확대 지정하게 된다면 풍선효과가 생길까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지거래 허가구역은 실거주 목적외 투자나 투기성 거래를 원천적으로 막는 효과가 있습니다. 지금 규제 구역을 확대한다면, 일부 풍선효과를 억제할수 있지만은 이 풍선교과가 말씀하신 대로 과천, 분당, 하남, 인천까지 확대될 수는 있습니다. 그래서 거래량 감소와 가격안정화가 함께 올 수 는 있지만, 결국 일정 기간 이상이 되면, 다른 지역까지 영향을 미칠 수 있지요. 그래서 결국에는 풍선효과가 진행되면 진행된 곳도 규제를 해야 하는 거죠.말씀하신 대로 과천 분당까지 풍선효과가 진행되면, 그쪽도 토지거래허가구역으로 지정해야 할 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 서울 동부 아파트 추천해주세요, 거주 및 투자 목적
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원하시는 금액대가 기재되어 있지 않아서 좋은 쪽부터 추천을 해 드릴게요우선 송파구를 추천해드립니다. 잠시, 문정, 가락쪽을 추천합니다. 강남권과 가까워 접근이 좋습니다. 그리고 아이를 키우기에 보육, 육아 관련 인프라가 좋습니다. 다음으로는 강동구입니다. 천호,암사,강일 쪽이 추천 대상입니다. 이곳은 최근 도서관 등 편의시설 확충이 진행중이고, 신축 및 정비 지역은 아이키우기 좋은 주거환경으로 개선되고 있습니다. 확실히 송파보다는 가격이 싸서 진입장벽이 낮습니다. 하지만, 지역이 오래되고 역세권이나 교통편이 세부지역마다 편차가 크므로 선택시에 주의가 필요합니다. 이렇게 두가지 추천드려봅니다. 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 신혼특공 비과세 거주 요건 초등학생.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급은 2주 의무거주 조건이 붙습니다. 이것은 실제 거주 사실을 의미하는 것이지요.말씀하신 대로라면, 초등학생, 및 미취학 아동만을 타지역에 전입시키시려는 것은 아닌 것 같고,전입신고 후 다른데서 거주할 예정이시군요.이런 경우는 실거주 사실증빙을 요구받을수가 있습니다. 국세청이나 지자체는 실거주 정황을 종합적으로 봅니다. 비과세 요건은 그만큼 철저하게 확인이 되어야 한다는 거죠.결론적으로는 위장전입으로 확인될 가능성이 높습니다. 가능하면 그렇게 하지 않으시길 추천 드립니다. 감사합니다.