상가임대차보호법 10년 안에 여러번 보호받을 수 있나요?

Question

18년 12월에 5년 계약해 올해 12월 재계약 예정입니다

상가임대차보호법이 10년 보호받을 수 있다고 하는데 5년 재계약하고, 5년 뒤 다시 2년 재계약하는식으로 계약을 쪼개도 보호받을 수 있나요? 아니면 최대 10년으로 잡고 한 번 상가임대차보호법 보호받으면 끝인가요?

상가임대차보호법으로 적용받은 뒤에는 묵시적계약갱신처럼 계약기간 중간에 해지해서 보증금 받고 나갈 수 있나요?

임대인에게 재계약 하겠다고 연락한 뒤, 임대인이 재계약 의사가 없다고 하면 그때 상가임대차보호법 갱신청구권을 행사하겠다고 말하고 다시 계약서를 작성하면 되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

2018년 12월 이후 계약갱신으로 최대 10년 간(2028년 12월까지) 상가임대차보호법 아래 보호를 받으며 점포를 운영할 수 있습니다. 계약갱신 시 계약기간을 임대인과 협의하여 정할 수 있습니다.

묵시적갱신 기간 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되므로 임대인은 보증금을 반환해야합니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사한다면 임대인은 특별한 경우가 아니면 거절 할 수 없습니다.

상가건물임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대료 3개월 연체(+ 상가 3기 연체, 내용증명)

상가임대차 갱신거절 통지해야 함

세입자의 갱신요구에 대하여 임대인이 갱신을 거절해야만 갱신이 되지 않으며, 갱신거절 사유가 존재하더라도 실제로 갱신을 거절한다고 말하지 않으면 기존 상가임대차와 동일한 조건으로 갱신이 이루어집니다.

꿀팁7 : 갱신을 거절한다는 것을 말해야 함(통지해야 함)!

상가임대차 갱신거절 시기

갱신요구권 행사기간(계약기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지)은 정해져 있지만 갱신거절 시기에 관해서는 아무런 규정이 없습니다(상가임대차보호법 제10조).

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

상가임대차보호법은 최대 10년간 임대차기간을 보호받습니다. 5년계약후 다시 2년연장등을 할수가 있으며 2년연장을 하였다 하더라도 나머지 3년을 더 연장할수있다고 해석하시면 됩니다. 상가임대차계약의 묵시적갱신은 종전계약과 상관없이 1년식 연장됩니다.