양정섭 전문가 - 대우부동산중개사무소 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

부동산5일 전 작성 됨

Q. 9년 만에 부동산 경매 매물이 최고로 나왔다는데요. 이유가 무엇인가요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 시장 침체와 고금리로 빚을 제때 갚지 못한 ‘영끌족’이 늘어난 영향으로 볼 수 있습니다.그리고 이것은 아파트를 거주가 아닌 투자의 목적으로 접근했고, 불확실한 상황에서 부동산의 장기적 우상향을 바라봤을 겁니다. 그 과정에서 매월 부담해야 하는 원리금 규모를 무리하게 계산했다는 뜻과 다름이 없습니다. 구매 당시엔 분명 감당할 만한 이자 비용이라 생각했겠지만, 그것이 점점 월 수입보다 많아져 갚을 수 없는 지경에 이르게 된 것이니 말입니다. 이는 '안전마진'을 전혀 고려치 않고 무리한 영끌 투자를 했기 때문에 발생한 일입니다. 모든 가능성을 배제한 채, 단기적으로 부동산이 무조건 오를 것이라는 신념이 부른 참사인 것입니다.

부동산6일 전 작성 됨

Q. 현재 대구쪽 부동산 시장은 쫌어떤가요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대구 아파트 매매 전세가의 하락폭을 줄었지만 곡선그래프로 살펴보면 하락하고 있습니다. 입주물량이 쌓이고 미분양이 지속되고 있습니다. 거래량은 평균 아래를 밑돌고 있습니다. 2025년 부터 대구시의 아파트 공급량을 적정 수요보다 줄여서 수요와 공급을 조절하게 되고 쌓인 입주물량과 미분양이 소화되면 대구 아파트 시장이 회복 할 수도 있습니다.

부동산6일 전 작성 됨

Q. 예전 부동산 시장이 활성화 되고 뜨거울

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말합니다. 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어집니다. 예를 들면 집 구매자가 4억 원으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(3억 2천만 원)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 구해 그 돈으로 대금의 대부분을 치르고, 나머지 8천만 원만 자기 사비로 내면 되는 방식입니다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 더 적은 자본만 있으면 되는 것입니다. 그리고 부동산 시장이 좋을 때 매매가가 오르게 되면 매도를 하게 됩니다. 적은 금액으로 주택을 매입한 후 많은 이익을 본 후 매도를 하여 이익을 보게 됩니다. 갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 크게 두 가지 리스크가 있습니다. 전세 세입자를 못 구하는 리스크, 집값(전세값, 집값 중 둘 중 하나만 하락해도 돈을 잃는다.) 하락 리스크. 러버리지가 크다는 것은 달리 말해 당장 실패하면 길거리로 나앉아야 한다는 의미입니다. 거기서 끝나는게 아니고 빚까지 크게 떠넘길 수도 있습니다. 레버리지 투자이기 때문에 일반 투자와는 달리 배수가 커지면 하락시 마이너스 자산이 될 수가 있어 매우 위험한 투자입니다. 게다가 아무 것도 모르는 세입자를 모집해서 세입자의 돈으로 하는 투자이기 때문에 실제 레버리지는 세입자가 감당해야 하지만 그 돈을 받아서 투자하는 임대인이 실패할 경우에는 세입자들도 같이 피해를 맞는다. 이는 깡통주택, 전세사기 피해로 이어지게 되어 사회적 문제를 야기합니다.