오피스텔을 주거용으로 활용하고 있을때 재산세 계산 문의

Question

현재 2주택이고 오피스텔을 하나 가지고 있는데 주거용으로 사용하여 월세를 주고 있습니다. 여기서 질문입니다.

오피스텔의 재산세 및 종부세를 계산할때, 아파트처럼 공시지가로 계산을 할것 같은데...

위택스에서 조회한 시가표준액 (건물 +토지) 분에 해당하는 금액을 공시지가로 생각해야하는지...

홈택스에서 조회한 오피스텔의 공시지가로 재산세를 계산 하는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

재산세 과세가액은 지방세기준시가 입니다.

홈택스에서 조회된 오피스텔가격은 상속세 및 증여세 신고와 같은 국세를 산출하기 위해 적용되는 가액이며 재산세나 취득세등 지방세 가격산출을 위해서는 위택스에서 조회한 지방세과세가액을 사용하셔야 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 안풍원 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

오피스텔을 매도하는 경우 실질 주거용으로 사용한 경우에는 주택과 같이 취급해 양도소득세를 부과하게 됩니다. 중과대상 주택이 될 수 있습니다. 만약 사업용으로 사용한 경우에는 일반 건물과 같이 취급하여 양도소득세 부과하게 됩니다.

그리고 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우 요건 충족 시 9억 원 이하 부분에 대해서 비과세 가능합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 취득 시점
1) 오피스텔은 주택이 아니므로 상업용 건물로 취득세를 납부하게 됩니다.
2) 다만 주거용으로 사용할 목적이면 취득세 감면이 가능합니다.
① 전용면적 60㎡ 이하
② 오피스텔을 최초로 분양받을 경우
③ 취득가액이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하일 것
④ 장기임대주택 10년 이상 등록
⑤ 임대료 증액제한을 지킬 것
⑥ 취득일로부터 60일 이내 지방자치단체에 임대주택으로 등록할 것

Q. 오피스텔이고 취득세 중과가 있나요?
A. 오피스텔은 중과세율이 적용되지 않습니다.

2. 오피스텔 보유 중 다른 주택 취득 시 주택 수 판정 기준
현재 취득세에서 주택 수에 따라 취득세율이 최고 12%까지 과세가 되므로 주택 수 산정이 매우 중요합니다. 특히, 오피스텔도 주택 수에 들어 갈 수 있다는 것을 간과해서는 안 됩니다.
1) 재산세가 업무용으로 과세하는 오피스텔은 주택 수에서 제외
2) 2020년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외
3) 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔 중 주택분 재산세 과세대상은 주택 수에 포함
4) 시가표준액 1억원 이하인 재산세 과세대상 오피스텔은 주택 수에 제외

Q. 현재 오피스텔이 있는 경우 새로운 주택을 조정지역에 취득하는 경우 중과인가요?
A. 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔 중 주택분 재산세 과세대상이면 새로운 주택을 취득하는 경우 중과입니다. (2020년 8월 11일 이전인 취득한 경우 제외)

3. 오피스텔 보유 중 다른 주택 양도 시 주택 수 판정 기준
납세자 중에 아직도 오피스텔을 무조건 주택이 아니라고 생각하시는 분들이 계십니다. 하지만 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우, 다른 주택을 매도하는 경우, 주택 수에 포함이 됩니다. 조정지역 내 주거용 오피스텔을 가지고 있는 경우에도 매도 시 주택 수 산정에 포함되므로 꼼꼼히 따져야 합니다.
1) 주택이란, 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물

Q. 오피스텔을 주거용으로 임대하고 전입신고를 하지 않는 경우 주택 수에 제외되나요?
A. 실질 기준으로 판단하기 때문에 전입신고와 무관하게 판단합니다.

4. 오피스텔을 매도하는 경우 양도소득세
오피스텔을 매도하는 경우 실질 주거용으로 사용한 경우에는 주택과 같이 취급해 양도소득세를 부과하게 됩니다. 중과대상 주택이 될 수 있습니다. 만약 사업용으로 사용한 경우에는 일반 건물과 같이 취급하여 양도소득세 부과하게 됩니다.

Q. 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 일세대 일주택 비과세를 받을 수가 있는가요?
A. 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우 요건 충족 시 9억 원 이하 부분에 대해서 비과세 가능합니다.