건축물대장과 실제용도가 다른경우

Question

건축물대장상에는 근린생활시설로 나와있는데 실제로는 주택으로 거주하고있습니다.

다만, 일부분 개인사무실로 사용하고있습니다.(주택부분 면적이 98%정도)

매매시 상가분 부가세를 납부해야하는건가요? 인터넷을 보니깐 기준시가로 나눠서 계산하라는데

대장상 상가여서 개별주택가격 들어가봐도 최근것은 안나오는데 구분을 어떻게 해야하는건가요?

--- 그리고 혹시 저 상가부분만 포괄양수방식?도 가능한지도 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 윤지수 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택인지의 여부는 실질과세의 원칙에 따라 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도구분이나 당국의 구조변경허가 여부에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단합니다.

일부분 개인사무실로 사용하고 계시더라도 상가면적보다 주택면적이 더 크기 때문에 주택으로 봅니다.

다만, 이는 건물의 시설상태나 사실상 사용용도 그리고 사용주기 및 기간 등 여러 사실관계를 바탕으로 판정하기 때문에 상시 주거용으로 사용하시면서 사실상 주거용으로 사용한 사실을 입증하는 서류를 반드시 구비해두셔야 합니다.

양도할 때 주택으로 인정받는 경우에는 따로 납부하셔야하는 부가가치세는 없습니다. 다만, 개인사업자로서 소유한 건물을 장부상에 올려놓았다든지 매수하실 때 부가가치세 매입세액공제를 받았다면 부가가치세 납부 문제가 생기거나 환급받으신 매입세액공제분을 추징당할 수 있습니다.

주택 부분 면적이 상가 부분보다 클 경우 전부를 주택으로 보기 때문에 포괄양수도방식으로 양도하는 것은 어려울 것으로 보입니다. 포괄양수도방식으로 부동산 거래를 하시는 건 사업 전체를 포괄적으로 양도하시면서 건물도 양도를 하는 것입니다. 질의와 같은 상황에서 포괄양수도방식으로 부동산 거래를 하시는 건 애초에 성립이 안 될 것으로 사료됩니다. 질의 내용이 다소 모호한 바, 양도소득세 문제나 부가가치세 문제가 있으실 경우 가까운 세무사 사무실을 내방하시어 상담을 받아보시길 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세법 상 공부상의 용도와 관계 없이 실제 주택으로 사용하셨을 경우에는 주택으로 보아야 할 것이고, 주택의 양도 시 부가가치세는 거래가액에 포함될 수 없습니다. 또한 포괄양수도는 말 그대로 포괄적으로 양수도하는 것이므로 일부분은 불가합니다.