2년을 거주했어도 반년 계약 연장이면 묵시적 갱신이 불가능한가요?

Question

저는 2021년 6월부터 해당 원룸에서 6개월마다 재계약하며 반년세로 연장하며 현재까지 거주중입니다.

이번 계약날짜는 2023년 1월 10일에 계약하여 2023년 6월 20일이 계약 만료일입니다. 그런데 이번에도 이전처럼 반년세를 연장하여 2023년 12월까지 거주할 의사가 있었는데 집주인에게 따로 말은 하지않고 있던 상황이었습니다. 자동으로 계약이 연장될줄 알고요

그런데 집주인이 2023년 4월26일 계약 만료 통보를 하고 다른 전세 세입자를 받는다는데 묵시적 갱신이라는 것이 생각나 자세히 알아보았습니다. 계약 만료 2개월전에 말해야한다는데 저는 2개월이 넘은 날짜에 통보받았는데 이것은 문제가 없는건가요? 저는 이곳에서 계속 살고싶은 상황입니다. 이런 상황에서 제가 집주인에게 계속 살 것을 요구할 수 있는 지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

아까와 같은 질문으로 보입니다. 답변은 아까와 동일합니다.

"질문의 계약기간이 6개월이 조금 안되어 보입니다. 이런 경우 계약통보기간내 통보를 하지 않더라도 묵시적갱신은 적용되지 않습니다. 다만 임대차법상 최소거주 기간 2년이 보장되어 있기 때문에 이를 근거로 임대인에게 추가 거주를 주장하시면 될듯 보입니다. 2년이하의 계약시 임차인은 계약서상 기간을 주장하여 계약기간 이후 퇴거를 주장하거나, 최소거주2년을 주장하여 추거거주를 할수있지만 , 임대인은 2년 이내 퇴거를 주장할수 없습니다."

Answer 2

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법에 의하여 임대차 계약기간은 2년간인데, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수도 있고 또 2년 이하의 기간을 2년으로 주장할 수도 있습니다.

즉, 매 6개월간씩 계약했다하더라도, 총 2년으로 주장할 수 있으므로 2년이후의 기간에 대하여는 묵시적 계약이라기 보다는, 다시 2년간 재계약 연장된 갱신된 계약으로 간주해야 합니다. 따라서 임대인은 임대인 본인 또는 직계존비속의 자가거주의 이유 등 정당한 사유없이는, 이를 거절할 수가 없고 계약을 임의로 해지할 수 없습니다.

오히려, 갱신기간중에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수가 있고, 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상으로 보면 임대인이 계약만료 2개월이 며칠 지난 시점에 계약에 대한 의사통보를 하였기때문에 묵시적갱신이 되었습니다. 그리고 계약갱신요구권 행사와 묵시적갱신은 첫 계약 하고 2년 뒤에 가능합니다.

1년미만 또는 1년, 2년 미만을 계약기간으로 정했을 때는 6개월 후(계약기간 6개월), 1년 후 (계약기간 1년)에 계약갱신요구권 행사 또는 묵시적갱신을 하는 것이 아니라 2년 동안 거주 후 계약갱신요구권을 행사 할 수 있고 묵시적갱신을 할 수 있습니다.

※1년 미만 또는 2년 미만으로 계약기간을 정했을 때는 임차인이 2년을 주장하여 거주 할 수 있습니다.

그래서 본인은 정당하게 묵시적갱신이 된겁니다. 묵시적갱신은 이전계약과 동일한 조건으로 진행되기에 6개월을 거주할 수 있고 더 거주를 하고 싶다면 2년을 주장하여 더 거주할 수도 있습니다. (묵시적갱신도 1년 미만 또는 2년 미만으로 계약기간을 정했을 때 임차인이 2년을 주장하여 거주가능)

단순히 다른 세입자를 받기위해 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거절하고 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 질문자님께서 전입신고를 한 후 거주를 하고 있다면 주임법에 따라 보호대상입니다. 그러나 6. 20일이 계약종료일자이고 임대인으로부터 4. 26일에 계약해지를 통보받았다면 통보시점적인 측면에서 묵시적인 계약갱신에 해당되고 임대차계약기간적인 측면에서 2년 미만인 계약인 만큼 2년까지 거주를 주장할 수 있습니다.