임차권 등기를 한 세입자의 최우선 변제금액 적용 여부 질문

Question

안녕하세요 개업공인중개사 2년차 소장입니다.

중개사 자격증을 따면서 책으로 배운건 이해가가지만 실무적으로 이런일이 처음이라 질문드립니다.

임차인 기준에서 설명 드리겠습니다.

전입신고 확정일자를 모두 받은 주거형 오피스텔(전입신고 확정일자 부여받음)에 월세 계약만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 임차권 등기를 설정하고 이사를 나가신 상태입니다.(그 집에 근저당권(설정일은 확정일자부여일 보단 빠름)이 있고 근저당권 설정일 기준으로 봤을때 월세 보증금은 최우선 변제금액 전액(광역시이고 임차권등기된 보증금 2800만원) 해당됩니다.)

그리고 근저당권자가 이 부동산을 임의경매 개시를 한 상태(임차권등기가 경매 개시결정보다 빠름)입니다.

경매 낙찰시 임차권 등기로 임차인은 근저당권자보다 우선하여 보증금 2800만원의 최우선 변제권을 받을수 있나요?
(임차권등기와 최우선 변제권과의 관계는 법령상으론 안보여서 질문드립니다.)

받으려면 경매 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야되죠?

선배님들의 경험과 소중한 답변 기다리겠습니다. 감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

임차인이 주거형 오피스텔에 대해 전입신고와 확정일자를 받은 후, 임차권 등기를 설정하고 이사를 나간 상황에서, 근저당권자가 임의경매를 개시한 경우에 대해 설명드리겠습니다.

1. ​임차권 등기와 최우선 변제권​

• ​임차권 등기​: 임차권 등기는 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 나가더라도 임차권을 유지하기 위한 제도입니다. 이는 임차인이 경매 절차에서 배당을 받을 수 있는 권리를 보장합니다.

• ​최우선 변제권​: 주거용 건물의 임차인은 일정한 요건을 충족할 경우, 경매나 공매 시 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있습니다. 이는 주택임대차보호법에 의해 보호됩니다.

2. ​근저당권자와의 우선순위​

• ​근저당권 설정일과 확정일자​: 근저당권 설정일이 임차인의 확정일자보다 빠른 경우, 일반적으로 근저당권자가 우선합니다. 그러나 임차인이 최우선 변제권을 주장할 수 있는 경우, 일정 금액에 대해서는 임차인이 우선하여 변제받을 수 있습니다.

• ​최우선 변제권의 적용​: 임차인이 최우선 변제권을 주장할 수 있는 경우, 해당 금액에 대해서는 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법에 따라 보호되는 금액으로, 광역시의 경우 일정 금액까지 보호됩니다.

3. ​경매 절차에서의 배당 요구​

• ​배당요구의 필요성​: 임차인은 경매 절차에서 배당요구를 해야 합니다. 배당요구는 경매개시결정의 공고일로부터 일정 기간 내에 해야 하며, 이를 통해 임차권 등기와 최우선 변제권을 주장할 수 있습니다.

• ​배당요구 종기일​: 배당요구는 경매 절차에서 정해진 배당요구 종기일까지 해야 하며, 이를 놓치면 배당을 받을 수 있는 권리를 상실할 수 있습니다.

따라서, 임차인은 경매 절차에서 배당요구를 통해 최우선 변제권을 주장하여 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.