전세 계약갱신청구권 새로운 계약으로 봐야하나요?

Question

본 계약은 임차인의 계약갱신청구에 의한 계약기간 연장으로

중도 퇴실시 신규임차인을 입주시켜야하며 중개보수를 부담한다.

이때 신규임차인과의 계약은 반드시 임대인의 동의가 있어야 한다.

1. 계약서 특약사항으로 이 부분이 명시 되어 있습니다. 계약서를 화면에 보여줄때 중계사에게 질의를 드렸으나

새로운계약으로 봐야해서 이부분을 통상으로적으로 적는다고 하네요

2. 중계사는 특약이 우선이라고 이야기 하시구요

3. 법이 바뀌었다 머가 바뀌었다 자꾸 알아봐야 한다고 하는데 영 찝찝해서요

4. 중계사가 5%올릴수있는데 전세자금 조금 올려서 임차인한테 유리하다 주장

5. 기존계약서 적힌 특약사항은 계약이 끝나서 효력이 없는 거구

이번에 계약갱신청구에 의해 새로작성한 계약서에 적힌 특약사항이 효력이 있는건가요?

제가 반드시 신규임차인을 입주시키고 나가야 하는건지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다. 이때 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수가 없고 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다 다만 임대인은 전임대차의 차임의 5%이내에서만 증액을 요청할 수 있습니다

이때의 갱신계약은 전임대차와 동일한 조건으로 재계약 연장하는 계약으로서, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다. 이때의 중개수수료는 임대인의 부담입니다. 임차인에게 불리한 특약 규정은 무효입니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

계약갱신청구권에 의한 갱신은 신규계약으로 보지 않습니다.

계약갱신청구권에 의한 갱신은 해지시 묵시적갱신 해지의 조항을 인용하여 퇴거 통보 후 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.

일반적으로 신규임차인을 소개할 의무도 없고 중개보수도 임대인이 지불합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다. 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지효력이 발생합니다. 그래서 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.

계약서 특약사항에 중도해지에 대한 내용을 작성하더라도 효력이없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전세계약 갱신청구권은 최초 계약과 동일하게 연장되는것이지 다른특약은 거부할수 있습니다.

임대인이 요구할수있는것은 5% 증액뿐입니다.