오피스텔 보증금 안전하게 받을 수 있을까요?

신축 건물이고 입주 시작한지 정말 얼마안됬습니다

사용승인일 한 2달 정도 된 것 같습니다

1년 정도 계약해서 보증금 2,800/ 55만원 거주 생각하는데

건물 알아보니까

추정시세가 1억 3,500만원이고

선순위 채권+ 보증금 = 1억 4,642만원 입니다.

선순위채권 담보포함 : 1억 1,842만원 보증금 : 2,800만원

건물 사용용도가 업무용인데 주거용으로 변경 해서 전입신고 , 확정신고는 되는 것 같지만 보증보험 가입은 어려운것같습니다 ㅜㅜ

그렇지만 특약 조항에 임대인 및 임대 물건으로 인해 전세보증보험 가입이 불가능한 경우 즉시 계약금을 전액 반환하고, 이를 무효로 한다 라는 조항을 넣으면 보증금을 지킬수있을까요?