현재 전세에서 다음집으로 계약 시 집주인이 돈을 안돌려줄 경우

Question

먼저 계약상황 그리고 이후 상황을 말씀드리자면

​

- 내년 5월 초 만기이나, 계약갱신청구권을 사용 해서 언제든지 계약해지 가능한 상황

- 보증보험은 가입하지 않은 상태

- 12월에 아이가 태어날 예정으로 6개월 -2개월 사이 협의 가능해서 11월(6개월 전) 연장할 의사가 있는지 아니면 계약 해지할건지 임대인에게 물어본 상황

- 임대인 답변 애매모호하나 확실한 건, 새 임차인 구해지지 않으면 돈을 주기 어렵고, 집을 우리에게 팡 생각은 제로에 가까움

- 이에 마냥 기다릴 수 없어 11월 연장의사에 대해 애매하게 답변하면 계약해지 하겠다고 3개월 뒤 임대인에게 보증금 돌려줄 의무가 생기는데 그 안에 내용증명도 보낼거고 1개월 전까지 임차인이 안구해지면 임차권등기명령도 미리 신청해서 보완하던지 해서 확정할 생각입니다.

​

여기서 궁금함 점은

본래 계약서 상 계약 만기일은 5월 초인데 갱신권으로 인해 미리 해지요청할 수 있고 그럼에도 불구하고 돈을 못받는게 결국 11월에 통지하면 1월 초에는 임차인이 구해져야 저희도 집을 구하고 대출 받고 이사할 집을 확정하는데요.

​

- 월세로 단기임대로 가는게 좋을지(대부분 이사도 빠르고 대출도 필요 없으니까)

- 1월 초에 새로운 집 계약하면서 계약금관련 반환 특약을 걸고 계약을 할지... 고민입니다

이렇게 할 경우 월세로 나갈 경우엔 지연이자 물릴 생각입니다

​

- 추가로 1월초에는 구해져야 저희가 어쨌든 집구하든 하는 시간이 있지 않겠습니까? 그런데 갑자기 2월 초 그러니까 집주인이 돈을 돌려줘야할 3개월 시점 직전에 임차인이 구해졌다고 저희보고 집볼 시간 + 대출 받을 시간도 안주고 나가라고 할 수도 있습니까?

아니면 촉박하다고 협의 가능한가요?

- 걱정되는 부분은 저희가 해지하고 3개월이 거의 육박한 시점에 임차인이 구해졌을때 저희가 ‘대출실행문제도 있고 이사 등 일정이 있으니 최소 한달 뒤에 나갈수 있어 라고 ’ 뻐팅길 수(?) 있는지 이럴경우 임차인에게 부당이득을 임대인이 역으로 청구하게 되는지 궁금합니다

(계약서 상의 계약종료일은 2-3개월 정도가 더 남았음에도 불구하고)

​

조언 부탇드립니다ㅠㅠㅠㅠ

Answer 1

본래 계약서 상 계약 만기일은 5월 초인데 갱신권으로 인해 미리 해지요청할 수 있고 그럼에도 불구하고 돈을 못받는게 결국 11월에 통지하면 1월 초에는 임차인이 구해져야 저희도 집을 구하고 대출 받고 이사할 집을 확정하는데요.

​

- 월세로 단기임대로 가는게 좋을지(대부분 이사도 빠르고 대출도 필요 없으니까)

- 1월 초에 새로운 집 계약하면서 계약금관련 반환 특약을 걸고 계약을 할지... 고민입니다

이렇게 할 경우 월세로 나갈 경우엔 지연이자 물릴 생각입니다

==> 상기 내용을 고려할 때 기존 주택 보증금을 회수할 때 까지 월세로 있는 조건으로 진행하심이 적절합니다.

​

- 추가로 1월초에는 구해져야 저희가 어쨌든 집구하든 하는 시간이 있지 않겠습니까? 그런데 갑자기 2월 초 그러니까 집주인이 돈을 돌려줘야할 3개월 시점 직전에 임차인이 구해졌다고 저희보고 집볼 시간 + 대출 받을 시간도 안주고 나가라고 할 수도 있습니까?

아니면 촉박하다고 협의 가능한가요?

==>서로 협의후 결정되어야 하는 사항입니다. 임대인이 일방적으로 이사시기를 정할 수가 없습니다

- 걱정되는 부분은 저희가 해지하고 3개월이 거의 육박한 시점에 임차인이 구해졌을때 저희가 ‘대출실행문제도 있고 이사 등 일정이 있으니 최소 한달 뒤에 나갈수 있어 라고 ’ 뻐팅길 수(?) 있는지 이럴경우 임차인에게 부당이득을 임대인이 역으로 청구하게 되는지 궁금합니다

(계약서 상의 계약종료일은 2-3개월 정도가 더 남았음에도 불구하고)

==> 불가합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 갱신청구권으로 연장된 계약에서 중도해지는 해지통보를 한 3개월 후 자동종료가 맞습니다. 질문에서 11월초에 중도해지를 요구하셨다면 계약은 2월초에 자동해지가 됩니다. 그러므로 질문자님의 퇴거계획은 해당 시점에 맞추어 잡으셔야 합니다. 참고로 임차권 등기명령도 계약이 해지된 이후에 가능하기에 신청도 2월초이후에 가능합니다. 거기에 등기신청후 실제 등기가 올라가는 기간을 고려하면 이동시점은 2월중순이 될듯 보입니다.

그리고 등기이후에 본인이 퇴거를 하면 지연이자 청구가 가능한데 사실상 지연이자보다는 이사에 따른 월세부담이 더 클수 있습니다.

개인적 의견으로 이 질문의 순서가 퇴거과정상 임대인과의 좋은 해결점도 아니고, 시기적으로도 이렇게 대처할 상황으로도 보이지 않습니다. 이유는 이렇게 하신다는 건 결국 내가 기간내 이사갈 주택이 있고 반드시 해당 시점으로 보증금 반환을 받아야 하는 상황이라면 모를까 아직 주택을 구하지도 않은 시점에서 만기일이 남았음에도 이렇게 서두르시는지 이해가 잘 되지는 않습니다. 질문자님도 말했든 과정상 2,3번처럼 내가 아쉬운 부분이 생겼을때 임대인의 협조를 받기 어려운 상황으로 끌고가는 것일수도 있기 때문입니다.

과정상 질문자님이 퇴거를 원하시니, 임대인에 대해서 정확하게 만기퇴거의사를 먼저 밝히시고 만기일인 5월초까지 다음임차인을 구하시라고 전달하시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 보증금 반환여부가 정확하게 가능하지를 만기 3개월전에 한번 더 문의를 하시고 임대인 명확하게 반환가능하다고 한다면 그때 새로운주택에 대한 계약을 진행하시면 됩니다. 반대로 해당시점까지 반환이 어렵다고 한다면 이때는 만기일전까지 다음 임차인이 구해지지 않을경우 추가되는 기간동안의 전세대출이자비용 지급에 대한 부분과 다음임차인이 구해졌을때 최소 퇴거까지의 기간등을 조율하여 합의하시는게 더 나은 선택지가 아닌가 싶습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세 계약 만기와 갱신청구권 행사 이후 임대인의 보증금 반환 문제는 법적으로 다소 복잡합니다.

계약갱신청구권을 사용했다면 언제든 해지할 수 있으며 임대인은 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 내 보증금을 반환할 의무가 생깁니다.

임차인이 해지 통보 후 실제로 이사를 나가지 않고 기다려도 되며 임차권등기명령을 통해 향후 집을 옮겨도 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있습니다.

임차인이 3개월 내에 갑자기 구해져 임대인이 즉시 퇴거를 요구해도 집을 볼 시간이나 대출 실행 준비를 못할 정도로 촉박하다면 임대인과 협의를 해야 합니다.

기존 계약상 만료일이 남아 있다면 임차인은 즉시 나갈 이유가 없고 임대인이 보증금을 반환할 때 전출 하시면 되겠습니다.