부동산 PF는 어떤 제도의 위험인가요??
부동산 PF는 어떤 위험인가요?
최근에 뉴스에서 부동산 PF 때문에 부동산 값이 더 떨어진다고 하는데요.
이게 무슨 말인지 모르겠습니다.
4개의 답변이 있어요!안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
PF대출이란 담보나 신용 대신 부동산의 사업성 프로젝트 자체의 경제성을 기반으로 돈을 빌려주는 걸 뜻합니 다. 담보가 없으니 리스크가 큰 만큼 이율이 높아 1금융권 보다는 2금융권 (저축은행)이나 증권사에서 많이 시행했 습니다.그런데, 최근 부동산 거품이 꺼지고 건설자재 가격 상승으 로 공사비 부담이 커지면서 PF대출로 인한 건설사의 부도 이슈가 한국 경제의 뇌관으로 떠올랐습니다.
일반적으로 시행사 (사업주체)가 건물을 지어 올리려면 "브릿지론"이라는 걸 활용해서 토지부터 매입하기 시작합니다.
돈을 쌓아두고 공사를 시작하는 경우는 거의 없습니다. 일 단 자금을 끌어모아, 토지매입을 시작하고, 지자체에 인허 가신청을 냄과 동시 "브릿지론"을 받습니다. 가장 리스크 가 높은 대출로 아직 토지확보도 되지 않았고 심지어 인허 가까지 나지 않은 상태이니, 당연히 금리자체가 높습니 다. 10~20%가 넘는 고율의 금리가 적용되죠. (대부분 저축은행에서 브릿지론을 시행함)
추후 정상적으로 인허가가 떨어지고, 브릿지론을 통해 마 련한 자금으로 토지매입이 완료되면 본격적으로 착공(공 사)이 시작됩니다. 착공 허가가 떨어지면 이제 저축은행 & 증권사 등에서 PF를 시행합니다. 시행사는 이 PF대출로 고금리인 브릿지론 부터 갚습니다.
그리고 준공 때 까지 이 PF 자금을 바탕으로 공사가 진행 되고, 준공 및 입주가 완료되면 분양대금으로 PF를 갚습니다.
이렇게 정상적으로 공사가 진행되면, 시행사 (사업주체)/ 시공사(건설회사) / 대주단 (PF 실행한 은행 등 금융권) 모두가 해피한 결말을 맞습니다. 16~21년 5~6년 동안 부동산 경기가 좋을 때는 모두가 행복하게 떼돈을 벌었 습니다. 이 모든게 PF 덕분입니다.
현재 PF 대출 연체율 증가되었습니다. PF 대출을 상환하려면 정상적으로 공사가 진행되어 분양 이 완료되어 분양대금이 들어와야 됩니다. 그래야 상환이 가능합니다. 그런데, 최근 공사비 인상 이슈, 경기 불황, 공급이 수요를 초과등으로 공사 중단 된 현장들이 크게 늘었으며, 미분양 증가로 인해 부동산 PF 연체 사태 가 발생하기 시작했습니다. 대한민국 전체 PF 잔액은 134 조가 넘는데 이 중 2.4%가 연체중입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부동산 PF프로젝트 파이낸싱의 줄임말로 시공사가 건물을 짓기 위해 은행에서 대출을 받는 것을 말합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
PF란 프로젝트파이낸싱의 약자로 기업이 어떤 담보를 제공하여 대출을 받는것이 아니라 사업성을 담보로 대출을 받는 제도 입니다. 금리가 높아지고 부동산시장 경기악화로 연체가 증가하고 있고 은행이 위험하다고 판단하여 대출연장을 거부하는등 건설사 연쇄부도가 일어나고 있습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산 개발에는 큰 자금이 필요하게 됩니다. 보통 대형건설사가 아닌 중소형 건설사의 경우는 금융권 대출에 어려움이 있기 때문에 해당 개발사업성을 담보로 금융권의 투자을 모아 개발을 진행하게 됩니다. 이게 부동산pf(프로젝트파이낸싱)이라고 합니다. 문제는 사업진행중 건설사가 부도가 되거나, 미분양등이 발생하는 경우 자금회수가 불가해지고 이로 인해 금융권에도 손실을 미치기 때문에 금융권회사등은 자금회수를 위해 건설 아파트를 싸게 분양하거나 처분을 통해 자금중 일부를 회수하려고 하기 때문에 결국 부동산 시장에도 악재로 영향을 주게 됩니다.
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