자녀에게 증여할 경우 세금에 대해 알려주세요

Question

1. 사실관계 요약• 납세자: 부모• 수증자: 딸 (25세, 무직, 세대분리 예정)• 주택 수: 1가구 2주택• 주택 A: 조정대상지역 (증여 대상)• 주택 B: 비조정대상지역• 조정대상지역 내 주택은 1채뿐임⸻2. 증여 대상 주택 개요• 취득일: 2013.10.31• 취득가액: 198,000,000원• 현재 시가: 400,000,000원• 임대차 현황: 전세• 전세보증금: 300,000,000원• 증여 방식: 부담부증여• 채무 인수분: 300,000,000원• 순수 증여분: 100,000,000원⸻3. 세법상 쟁점 정리(1) 다주택 중과 여부• 조정대상지역 주택이 2채 이상일 경우에만 중과 대상• 본 건은👉 조정대상지역 1채 + 비조정대상지역 1채• 따라서 소득세법상 다주택 중과 대상 아님⸻(2) 부담부증여의 양도소득세 과세• 전세보증금 3억 원은 수증자가 실질적으로 인수• 해당 채무 인수분은 「소득세법」상 의제양도에 해당• 양도소득세는 채무 인수분(3억 원)에 대해서만 과세⸻(3) 장기보유특별공제 적용 여부• 본 건은 다주택 중과 대상이 아니므로• 부담부증여의 의제양도분에 대해👉 장기보유특별공제 적용 가능• 보유기간: 약 11~12년• 공제율: 22~24% 적용⸻4. 세목별 세금 계산 요약① 양도소득세 (부모)• 양도가액: 300,000,000원• 취득가 안분:198,000,000 × (300,000,000 ÷ 400,000,000)= 148,500,000원• 양도차익: 약 151,500,000원• 장기보유특별공제: 약 33~36백만 원• 기본공제: 2,500,000원• 과세표준: 약 110백만 원• 적용세율: 기본세율 (중과 없음)➡️ 양도소득세 + 지방소득세 합계: 약 2,600~2,800만 원⸻② 증여세 (딸)• 증여가액: 100,000,000원• 직계존속 증여공제: 50,000,000원• 과세표준: 50,000,000원• 증여세: 약 4,850,000원⸻③ 취득세 (딸)• 무상취득분(1억): 약 380만 원• 유상취득분(채무 3억): 약 330만 원➡️ 취득세 합계: 약 710만 원⸻5. 실무상 준비 서류• 부담부증여 계약서 (채무 인수 명시)• 임대차계약 변경합의서 또는 특약• 수증자 세대분리 완료• 등기일: 2026.5.9 이전⸻6. 최종 결론본 건은 조정대상지역 주택이 1채에 불과하여 다주택 중과 대상이 아니며,부담부증여의 채무 인수분에 대해 장기보유특별공제를 적용한 양도소득세 계산이 타당함.⸻1.양도세 증여세 취득세가 맞는지 궁금합니다2.세대분리후 어느정도 기간후 증여세 신고를 하는것이 안전한가요?3.증여세 신고후 어느기간후 나머지 주택을 매도 해야 안전한가요?

문용현 · Accepted Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.1. 자녀가 소득이 없다면 세대분리를 하더라도 동일세대로 보기 때문에 취득세가 중과될 수 있습니다.2. 증여세는 관계 없습니다. 취득세가 중과될 수 있습니다.3. 이 또한 관계는 없습니다. 세무사와 직접 상담하고 의사결정을 하시는 것이 적절해보입니다. 지피티가 계산한 내역을 세무사가 검토하는 것은 상당한 용역과 시간이 소요되므로 직접 상담을 받아보시길 바랍니다. 도움이 필요하시면 개별문의를주셔도됩니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.