용자금 시세대비 30%이상, 보증금 1억 계약 리스크 클까요 ?

Question

반전세 다가구 2023년 신축 건물입니다.

보증금 1억에 월50 / 13평 원룸입니다.

등기부등본은 보니까 건물소유주는 대출 18억 정도고, 융자금 시세대비 30% 이상입니다 ( 국토교통부 사이트 건물 확인 시세는 약 36억 )

건물 세입자 총 11집, 부동산 말로는 10집은 이미 계약완료, 저는 마지막, 다른 세입자 보증금은 3000만/80정도/방이 작음 (믿을 수 있을지 모름)

온라인 부동산 분석에 "위험"이 뜨는데... 어떤 지인은 건물 실제 가치(36억 이상)가 융자금(18.5억)보다 훨씬 크니까.. 괜찮다고 하시기도 하고...

전문가 의견과 조언을 듣고 싶습니다. (대출 없고, 보험 가입 불가)

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 보증보험이 되지 않고, 다가구라는 점 때문에 리스크가 있을수 밖에 없습니다, 다가구의 경우 선순위 보증금 외에도 기존 임차인들 보증금도 본인보다 선순위로 될수 있기 때문에 계약시 선순위 임차보증금 내역등을 요구하여 정확한 확인을 해보셔야 합니다. 다만, 지역이 어디인지는 알수 없으나, 서울의 경우라면 보증금 1억은 최우선 변제금에 해당하기 때문에 선순위 근저당이 있더라도 배당자체는 빠르게 받을수 있지만 문제는 선순위 다른 임차인들 보증금도 이에 해당할 경우 리스크가 생길 가능성은 있습니다 .

결론적으로 위험도가 심각하게 높진 않지만, 100%안전한 계약이라고 볼수 없습니다,

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

반전세 계약은 전세와 월세를 반반씩 섞은 계약 방식으로, 전세금이 상승하는 시장에서 보증금 부담을 줄이고자 하는 임차인들에게 인기가 있습니다. 반전세 계약을 할 때에는 전월세 전환율을 따져서 적정한 월세를 결정해야 합니다. 현재 주택임대차보호법에서 정하는 전월세 전환율 상한선은 5.5%입니다.

질문자님께서 말씀하신 건물의 경우, 보증금 1억에 월 50만원의 반전세로 계약하신다면, 전월세 전환율은 (50 x 12) / (100 - 100) x 100 = 6%로, 상한선보다 높은 편입니다. 따라서 월세가 비싸다고 판단될 수 있습니다. 반전세 계약을 할 때에는 보증금과 월세의 비율을 잘 조절해야 합니다.

또한, 반전세 계약을 할 때에는 임대인의 채무 상황을 확인해야 합니다. 임대인이 주택을 담보로 한 채무가 크다면, 주택이 경매로 넘어갈 수 있는 위험부담이 있습니다. 질문자님께서 말씀하신 건물의 경우, 건물 소유주가 대출 18억 정도를 한 것으로 보이는데, 이는 건물 시세의 약 절반에 해당합니다. 건물 시세는 국토교통부 사이트에서 확인할 수 있습니다2. 이 경우, 임대인이 대출을 상환하지 못하면 주택이 압류되거나 경매에 넘어갈 수 있으므로, 반전세 계약을 할 때에는 임대인의 채무 상황을 잘 파악하고, 계약서에 특약을 넣어야 합니다. 예를 들어, 임대인이 채무를 갚지 못하면 보증금을 돌려주거나, 임차인이 우선 매수권을 행사할 수 있도록 하는 등의 조치가 필요합니다.

반전세 계약을 할 때에는 도배, 장판 등의 보수 내용도 주의해야 합니다. 일반적으로 전세는 임차인이, 월세는 임대인이 부담하는 비용이지만, 반전세의 경우에는 협의에 따라 다를 수 있습니다. 따라서 반전세 계약을 할 때에는 도배, 장판 등의 보수 비용을 누가 부담할지 명확하게 짚고 넘어가야 합니다.

마지막으로, 반전세 계약을 할 때에는 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 임대차 계약이 확정된 날짜로, 임차인이 보증금을 지불하고 임대인이 계약서에 서명하고 날인한 날짜를 말합니다. 확정일자를 받아야만 임차인의 임대차권이 확보되고, 임대인이 임대차 계약을 파기할 수 없습니다. 따라서 반전세 계약을 할 때에는 반드시 확정일자를 받아야 합니다.

반전세 계약은 전세와 월세의 중간 형태로, 장단점이 있습니다. 장점은 보증금 부담이 줄어들고, 세액공제가 가능하다는 점입니다. 단점은 매달 월세를 내야하고, 임대인의 채무 위험에 노출될 수 있다는 점입니다. 따라서 반전세 계약을 할 때에는 전월세 전환율, 임대인의 채무 상황, 도배, 장판 등의 보수 내용, 확정일자 등을 꼼꼼하게 확인하고, 계약서에 특약을 넣어야 합니다.