재개발과 재건축 차이는 무엇인가요?

Question

뉴스나 다른매체에서 재개발과 재건축에 대한 얘기가 많이 나오는데 정확히 다른점을 모르겠어요. 재발발과 재건축의 차이점을 알려주세요?

조장우 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.쉽게 설면드리겠습니다. 재건축은 쉽게말해서 여러 노후화된 아파트를 묶어서 다시 짓는것으로 기반시설등은 사용하기에 아직 괜찮습니다. 즉 아파트 묶어 개발입니다.재개발의 경우 노후화된 동네 자체를 천지개벽하게 만드는것으로 기반시설등도 모두 새로 짓는것입니다. 즉 이동네 묶어 개발입니다.재건축의 경우 사업수익성도 중요하긴 합니다만 어느정도 규제가 적은편이고 재개발의 경우 수많은 권리들이 엮여있어 지체되는 경우도 많습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 큰 차이는 재개발의 경우 주변 정비기반시설이 불량하여 이를 새로 정비하는 것을 포함한 주택정비 개발사업이며, 재건축은 주변 정비기반시설은 양호하나 주거시설만 불량하여 이것만을 개발하는 사업입니다. 둘의 진행상 과정은 비슷하나, 재건축이 재개발에 비해 개발속도가 빠르고 재개발의 경우는 재건축과 달리 공공영역을 포함하기에 사업상 절차등이 더 까다로울수 있습니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축은 '주택재건축사업'의 줄임말로 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 의미합니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 양호한 지역입니다. 정비기반시설에는 도로나 주차장 등의 교통시설, 광장이나 공원 등의 녹지공간, 학교나 문화체육시설, 기타 공동시설 등 생활의 편의를 위한 다양한 시설을 말합니다.다시 말하면 재건축이 반드시 공동주택, 아파트 단지만을 대상으로 하는 것이 아니라는 것입니다. 물론, 정비기반시설이 대체로 잘갖춰져 있는곳이 아파트단지가 많기 때문에 흔히 잘못알고 있는 것입니다. 실제로 서울에 서초구 방배동 일대에 단독주택 재건축사업도 진행되고 있습니다. 주변환경이 쾌적하고 대규모 주택들이 노후화 되었다면 충분히 재건축사업이 진행이 가능합니다.재개발은 주택재개발사업의 준말로 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 열악 한 지역에서 이루어지는 것입니다. 건물 노후도 뿐만아니라 정비기반시설이 열악해서 살기 불편해야 재개발사업이 진행되는 것입니다. 예를 들자면 건축물이 전반적으로 노후화가 심해 위험하고, 주택 간의 간격이 좁아 소방차나 응급차 등이 지나다니기 어렵고, 상습침수지역과 같이 살기 어려운 지역이 재개발 대상이 된다고 볼 수 있습니다. 흔히 난개발된 구도심이 노후화되어 슬럼화되는 것을 상상하시면 편하실겁니다. 재건축과 재개발의 공통점은 노후,불량건축물이 밀집한 지역이고 차이점은 '정비기반시설'에 있습니다. 아무래도 재개발이 정비기반시설이 열악하기 때문에 재개발과정에서 기부채납(정비기반시설)하는 부분이 많습니다. 이러한 정비기반시설은 개인소유가 될 수 없기 때문에 지자체에 조합원들이 기여하는 부분이 많아지게 되는 것입니다.그렇기 때문에 일반적으로 기부채납비율이 낮은 재건축이 개발이익이 큽니다. 기부채납비율이 낮다는 것은 기부해야할 땅이 적고 건물을 지을 면적이 넓어지기 때문에 세대수가 많아지면 일반분양 물건이 많아지면서 개발이익이 커지는 것입니다. 반대로 기부채납비율이 높은 재개발은 일반분양 물건이 줄어들게 되고 조합원들의 분담금도 상대적으로 많아 지는 것입니다. 또한, 재건축에는 세입자의 주건이전비나 상가영업보상비가 없습니다. 반면에 재개발은 둘다 지급해야 하기 때문에 사업외 보상비가 많이 발생하는 편입니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.재개발은 보통 기반시설이 잘 갖춰져 있지 않은 주택가(단독 및 빌라촌)를 대규모로 묶어서 개발하면서 아파트를 짓는 방식입니다.도로도 새로 내고 기반시설을 다시 만듭니다. 뉴타운등이 대표적입니다.재건축은 도로등의 기반시설이 이미 잘 갖춰져 있는 곳을 철거하고 다시 짓는 개념입니다.보통 기존 오래된 아파트를 다시 짓는것을 말합니다.둔촌주공 재건축등이 대표적입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.재개발의 경우 사업주체가 공공사업인 경우로 규모가 크며 인프라가 열악하고 노후주택이 많은 경우이며 재건축의 경우 주변인프라는 잘 구축되어 있으나 국소적인 지역의 민간사업자가 시행하게 됩니다.도움되셨다면 추천!!부탁드립니다.

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