부동산매매사업자 거주주택 비과세 특례 관련 문의

Question

안녕하세요. 아래과 같이 문의드립니다.

[현재 상황]

1. 본인거주용 A 주택 취득 : 2019년 10월 취득하여 거주 시작

2. 부동산 매매사업자 등록 : 2020년 4월

- 세무사 기장 맡겨서 판매용 주택 재고자산 등록하여 거주주택과 구별하여 관리함

- 2020년 4월 ~ 2021년 3월까지 총 8개의 주택 구입 및 매도완료

- 2021년 4월 현재 재고주택 없는 상태

3. B 주택 취득 : 2021년 5월 - A 주택을 팔고 B주택으로 이사할 목적 (일시적 2주택 적용)

4. A 주택 매도 : 2021년 12월 - 거주기간 2년, 보유기간 2년 충족

5. B주택 입주 : 2021년 12월

[질문내용]

1. 위의 경우 부동산매매사업자에게 적용되는 [평생 1회 거주주택 비과세 혜택]을 사용하지 않은 것인지 궁금합니다.

판매용 재고주택은 주택수에 포함되지 않는 것으로 알고 있고, B주택 취득 및 A주택 매도시점에 재고주택이 없었으므로

평생 1회 거주주택 비과세 혜택을 사용하지 않고, 보유 & 거주요건 만족 및 일시적 2주택 상황으로만

비과세를 적용받은 것으로 보면 되는지 문의드립니다.

2. 만일 1번의 내용이 맞아서 평생 1회 거주주택 비과세 혜택을 사용하지 않았다면, 새로 취득한 B주택을 나중에 매도할 경우

거주주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있는 것인지 궁금합니다.

답변 기다리겠습니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

기재하신 거주주택 평생 1회 비과세는 관할지자체의 주택임대사업자에 해당되는 내용이고, 부동산매매사업자는 1세대 1주택 비과세 판단시, 판매용 재고주택은 주택수에 포함하지 않습니다. 따라서 질문자님의 경우, 거주주택 이외의 주택이 매매업용 재고주택임을 입증만할 수 있다면 1세대 1주택 비과세는 가능할 것으로 보여집니다. 아래 예규를 참고하시면 됩니다.

◆ 서면4팀-558, 2007.02.12. 【제목】 

1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 부동산매매업자의 판매용 재고주택은 주택수에 포함하지 않는 것이나, 양도하는 주택이 판매용 재고주택에 해당되는지 또는 주거용 주택에 해당되는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부, 건물을 임대목적 또는 분양목적으로 취득하였는지 여부, 부동산매매업의 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 관할세무서장이 판단할 사항입니다.

즉, 귀 사례의 경우 거주주택이 매매용 재고주택이 아닌 경우라면 그 거주주택은 1세대 1주택 비과세 적용 가능한 것으로 판단됩니다. 거주주택이 1세대 1주택 비과세 적용대상인 경우에는 원칙적으로 신고의무가 없는 것이나, 양도당시 소유하던 매매업용 재고주택임을 입증하라는 관할세무서의 소명요구가 있을 것이므로, 매매업용 재고주택임을 입증할 수 있는 서류 (사업자등록증사본, 장부, 판매활동 등을 입증할 수 있는 서류 등)를 첨부하여 비과세신고 하시면 될 것으로 사료됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

1세대1주택 및 1세대1주택 비과세 특례를 적용받는 경우에는 부동산매매업자의 재고용주택은 주택수에 포함되지 않는 것이니 참고하시기 바랍니다.