이런 경우 임차인이 전출을 완료했음을 증명해야 보증금을 반환받을 수 있나요?

Question

"보증금을 돌려드리기 위해서는 해당 공간이 완전히 비

워지고, 새로운 임차인이 문제없이 입주할 수 있는 상태여야 합니다."

계약서에는 위와 같이 기재가 되어있었습니다.

사실관계

1. 고시원이며(주택임대차보호법 적용 없음), 계약서에 일주일 전까지는 해지통고를 해야 한다고 되어있어서 일주일 전에 문자로 퇴실 할 것임을 통지하였습니다. 다만 일주일 전 요건이 있어서 날짜만 일주일 뒤로 잡고 통고한 것이며, 처음에는 실제로 일주일 뒤에 퇴실하는 줄 알았던 임대인에게 실제 명도는 해지통고일에 하였음을 알리자, 임대인도 이를 인지하고 비밀번호 등 명도에 필요한 행위를 임차인에게 요구하여 이행하였으며 비밀번호도 당일에 알려주었습니다.

즉 임대인 측은 목적물 자체의 명도를 확인하였으며, 임차인 측은 점유를 임대인에게 완전하게 이전하였습니다.

2. 임대인이 여기에 더해 “퇴거사진을 보내야 보증금을 돌려줄 수 있다”라고 하여서 임차인은 “이미 퇴실을 완료하여서 다시 가기가 좀 그렇다” 라고 하였는데, 임대인은 “퇴거 사진 찍어서 보내라. 그렇지 않으면 보증금 돌려줄 수 없다”고 하여서 임차인은 3일정도 후 다시 해당 고시원에 방문하였습니다. 근데 비밀번호를 변경해서 들어갈 수도 없었습니다.

3. 전화했더니, “전출신고 후 확인사진을 찍으라는 것이었다. 당연하지않냐” 라는 식으로 말해서 화가 많이 났습니다. 일부러 퇴거사진이라고 말하고 정정하지 않음으로써 헛발걸음 하게 한 것 같아서였습니다. 그래서 저도 “전출신고는 행정적 절차고 민법상 목적물 반환의무와는 상관이 없으니 그걸 확인해야만 보증금을 돌려줄 의무가 있는게 아니고, 당신네들이 퇴거를 확인하고 비밀번호를 변경했으니 임대차는 이미 종료된 것이며, 그쪽에서 지금 보증금을 보내는 것이 맞는 상황이고, 행정절차상 늦어질 수 있는 문제를 보증금반환의 조건으로 삼는 것은 문제이니 확인사진 자체는 찍을 수 있으나 행정절차적 부분이 늦어져 확인사진이 늦어지는 경우에도 보증금 완전반환할 것을 약속하라” 고 했는데

임대인은 “상기한 계약서 조항은

전출신고 및 이를 임대인에게 증명

해야만 보증금을 돌려준다는 내용을 포함하는 것이라고” 합니다.

1. 정말로 계약서의 “다음 임차인이 문제없이 입주할 수 있어야 한다”이러한 기재가

전출신고 및 이를 임대인에게 증명할 의무를 발생시키나요?

2. 목적물을 명도하였고 임대인측에서 이를 확인까지 한 상황인데도, 저 조항에 따라

전출신고증명사진을 찍어 보내지 않았다는 것이

임대인측에서 보증금반환과의 동시이행을 주장할 만한 사유가 되나요? 계약상 의무에 포함된다 쳐도 주된 급부의무로까지 인정되는게 맞는지가 궁금합니다..

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

1. 전출신고는 임대목적물을 인도하는데 있어서 하나의 요소가 되는 부분입니다. 일반적으로도 임대인이 요구가능하신 사항입니다.

2. 보증금반환을 거부할 사유가 될 수 있습니다. 전입신고는 대항력을 발생시키는 요소가 되며 점유여부 판단에 영향을 주기 때문에 임대차계약이 종료되는 경우 전출도 완료가 될 필요가 있습니다.