월세 보증금을 못받았어요 도움 부탁드립니다

Question

1월 10일이 계약 만기일이었고 퇴거 의사도 3개월 전에 밝혔습니다. 집주인도 그에 알겠다고 대답 했구요 (문자)

1월 10일 오전에 이사를 하려고 짐을 정리하고 있는데 집 상태를 봐야겠다면서 보증금을 못 주겠다고 합니다

계약한 다른 집에 짐을 옮겨야 됐고 이삿짐센터 기사님도 이동하셔야 해서 일부 짐만 남겨놓고 나왔습니다

집주인에게 연락해보니 1월 12일에 확인해보고 에어컨 청소비, 기타 기물 수선비, 벽지 장판 전체 교체비용 견적내서 제외하고 보증금을 주겠다고 한 상황입니다

현재 모든 관리비와 공과금, 월세는 다 낸 상태이며 부동산 쪽에도 전달했고 이상 없음 답변 받았습니다

해당 집의 수탁자는 신탁사로 되어있고,

집 관련된 모든 소통은 소유주로 된 개인과 진행 했습니다

등기부등본은 이상 없었으나 신탁원부는 확인하지 못했습니다

1. 1월 12일에 위 내용으로 인해 비용 제외 후 보증금 주겠다고 했을 경우, 그 금액이 터무니 없다고 판단 될 경우 저희쪽에서 업체 통해 견적 낸 다음에 전달해도 법적 효력이 있을까요?

2. 보증금을 받지 못한 상황이라 일부 짐은 남겨놓은 상태인데, 이 경우 보증금을 받지못한 기간이 1달이상 지속 될 경우 제가 월세를 내야 하나요?

3. 2번 내용에 덧붙여서 집주인이 집 상태를 봐야겠다면서 집 비밀번호를 알려달라고 하고, 비밀번호를 알려준 뒤에 집주인이 임의로 안에 있는 일부 짐을 빼고 비밀번호를 바꿀 경우 대항력이 사라지고, 별도로 소송을 진행해야 하는걸까요?

위 내용 말고도 제가 대항력을 유지하려면 어떤게 필요할까요..

도움 부탁드립니다

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  계약 만기와 적법한 해지 통지가 이루어졌고, 보증금 미반환은 임대인의 귀책입니다. 임대인이 일방적으로 과도한 수선비를 공제할 권한은 없으며, 터무니없는 공제는 거부 가능합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 일부 짐을 남겨둔 것은 대항력 유지에 유리하게 작용할 수 있습니다.

• 공제 금액 다툼과 견적 효력
  에어컨 청소, 통상 마모에 해당하는 벽지·장판 교체는 임차인 부담으로 보기 어렵습니다. 임대인이 제시한 견적이 과도하다면 임차인이 제삼자 업체 견적을 제출해 다툴 수 있고, 이는 분쟁에서 충분히 고려됩니다. 최종 효력은 합의 또는 법원의 판단으로 정해집니다.

• 점유·월세·비밀번호 문제
  보증금 미반환 상태에서 퇴거가 지연된 것이 임대인 책임이라면 추가 월세를 부담할 의무는 없습니다. 임대인이 임의로 출입하거나 짐을 반출하고 비밀번호를 변경한다면 위법 소지가 있으며, 점유 침해로 문제 될 수 있습니다. 그 경우 임차권등기명령이나 보전처분을 즉시 검토해야 합니다.

• 대항력 유지와 대응
  대항력 유지를 위해서는 실제 점유 또는 임차권등기명령이 핵심입니다. 내용증명으로 반환을 촉구하고, 지연 시 임차권등기명령을 신청하는 것이 가장 안전합니다. 신탁사 명의가 확인된 만큼 수탁자 책임도 함께 검토해야 합니다.