전세 감액 재계약서에 확정일자 받았을때

Question

전세 감액으로 재계약을 했는데 재계약서에 확정일자를 안 받으려 했는데

주인분이 전월세 신고를 인터넷으로 하면서 자동으로 확정일자를 부여가 됬습니다.

기존 계약 기간은 2021.1.25 ~2023.1.24 이었고

재계약 기간은 2023.1.25 ~ 2025 1.24 인데

기존 계약서 확정일자는 2021.1.28 전입신고는 2021 2.25

일날 했습니다. 대항력과 우선변제권이 2021.2.26날 부터

효력이 생기는걸로 아는데

이번에 확정일자가 2023 1.30 일날 받았으면

기존 계약서의 효력은 사라지고 2023.1.30일 부터 대항력과

우선변제권이 생기는건가요?

지금까지 을구는 깨끗한 상황입니다.

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

대항력은 대항력 요건(전입신고+이사)을 갖춘 다음날 0시에 효력이 발생합니다.

확정일자는 당일부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건으로 대항력과 확정일자입니다.

만약 1월 30일에 전입신고와 확정일자를 받았다면 우선변제권은 1월 31일에 효력이 발생합니다. (대항력이 다음날 0시에 효력이 발생하기 때문)

1월 30일에 전입신고와 확정일자를 받았는데 임대인도 같은날 대출(등기부상 근저당권, 당일 효력)을 받았다면

대출의 효력 1월30일 발생, 우선변제권 1월 31일 발생, 임차인의 순위가 후순위가 됩니다.

확정일자 2021.1.28

전입신고 2021 2.25

대항력은 2021년 2월 26일에 효력 발생, 우선변제권도 2021.2.26일에 효력 발생

보증금의 인상이 없다면 확정일자를 안 받아도 됩니다. 이전 계약서에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지합니다.

보증금의 인상이 있다면 갱신계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이전 계약의 보증금에 대한 확정일자 효력이 그대로 유지하면서 보증금 인상분 만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.

2023 1.30 확정일자를 받았다면 2023.1.30 우선변제권이 발생합니다.(전입신고는 다시 안 해도 됩니다.)