연체와 묵시적 갱신(다세대주택월세계약)

Question

- 22년 2,3월 연체(깜빡잊음)하고 4월에 2,3,4월을 한 번에 납부함(당시 이에 관해 임대인 별도 공지나 통보 없었음)

- 23년 1월 현재까지 미납금액 없음

- 23년 2월 1일 계약만료일 한 달 전 임대인은 재계약을 하지 않겠다 통보함

- 묵시적갱신 기간에 들어와 묵시적 갱신인줄 알았다고 하니 연체한 기록이 있어 계약 종료할 것이란 답변을 받음

갑자기 한 달 후에 집을 나가야 하는 상황인데, 상기 상황에 대해 묵시적갱신 기간에 들어왔어도 보호받지 못할까요..?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임대차 계약 기간중에 임대인은 임차인이 2기이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수가 있습니다.

또한 연체를 이유로 인하여 임차인은 갱신청구권을 행사하여 갱신계약을 주장할 수가 없고,

또한 임대인은 주택임대차보호법상 계약만기를 앞두고 기간내에 계약연체를 이유로 계약의 해지를 통보할 수가 있어, 결국 묵시적 갱신이 허용될 수가 없다 하겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

2기차임에 달하는 연체가 있다면 계약갱신을 할 수 없습니다.

임대인이 임대차계약을 약정기간 만료일에 종료시키고 싶다면, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶) 등의 의사를 담은통지를 하여야 합니다. 임대인이 그러한 통지를 하지 않고임차인도 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절 등의 통지하지 아니한 경우에는 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 다만 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하였거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인은 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다(위법 동조 제3항). 따라서 사안의 경우에도 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액을 초과한다면, 임대차계약의 묵시적 갱신이 없다고 보아야 하고, 임대인은 임대차계약의 종료를 주장할 수있을 것입니다.

주택임대차보호법 제6조 ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.