계약갱신청구권 인정여부 및 묵시적 갱신 날짜계산

Question

■ 1. 계약갱신청구권 행사로 2년 계약 기간만료>> 2. 당시시세로 재계약 2년>> 3. 계약갱신청구권 행사가 가능할까요?

■ 견해의 대립

1. 동일한 임대목적물. 임대인.임차인 사이에서는 계약갱신청구권은 1회만 행사가능하다(조문. 국토부질의응답 및 법률구조공단 일부응답)

2. 계약갱신청구권 행사후 시세대로 재계약한 경우라면 재계약기간 만료즈음 계약갱신청구 가능하다. 계약갱신청구권 행사는 임차인을 보호하는 제도로 그 상한폭을 5%로 제한하여 임대인의 권리가 제한된다. 5%를 초과하여 시세대로 상향된 보증금을 내용으로 하는 재계약은 새로운 계약으로 보아야 한다.

   이와같이 보지않는다면 주변 다른 아파트를 목적물로 임대차계약을 한 경우 에는 계약갱신청구권을 보유하는 반면 단지 임대인과 그 목적물이 동일하다는 이유로 시세대로 재계약한 경우 임차인에게 계약갱신청구권을 인정하지 않는다면 제도의 취지에 어긋난다. 또한 임대인에게도 손해가 있다고 볼수없습니다. 아직 이에 대한 대법원 판결이 있지않아 다툼이 발생하고 있는 현실입니다. 하지만 이와같은 경우에는 계약갱신청구권을 행사가능 하다고 판단하고 있습니다( 로펌 질의응답)

   ■ 며칠 있으면 계약갱신청구권 행사기간 만료라서 행사를 하는게 맞을지 고민이 되네요. 다른 분들 생각은 어떠신가요? 추가로 임대차 기간만료일이 12월1일인 경우 계약갱신청구권이나 묵시적갱신 통지 마지막 날 2달전이 9월30일 자정(=10월1일 0시)이 맞나요?

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

임대인이 갱신거절의 통지를 하지 않은 상황이라면 그대로 기다리시면 묵시적 갱신이 되기 때문에 갱신청구권을 행사할 필요가 없으며,

만약 임대인이 갱신거절 통지를 한 경우라도 2년전 재계약을 하신 상황으로 아직 갱신청구권을 사용한바 없으므로 갱신청구권을 행사하시면 됩니다.