임대차 묵시적갱신, 재계약, 갱신청구권 사용의 차이에 대해 설명해주실수 있을까요?

Question

임대차 계약에서 2년 계약기간이 만료될 쯤에묵시적 갱신을 하는 경우재계약을 하는 경우갱신청구권을 사용하는 경우각 경우에 따라1) 임대차 계약서 다시 작성해야하는지 여부2) 확정일자 다시 받아야 하는지 여부문의드립니다.

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신의 경우 최초 재계약에 대한 협의가 없었기에 동일조건,기간으로 연장되므로 따로 계약서작성 , 확정일자를 받을 필요 없습니다. 재계약과 갱신청구권 사용시에도 보증금에 변화가 없다면 사실상 계약서작성, 확정일자를 다시 받을 필요없고 보증금이 변동된다면 계약서 작성은 선택사항(기존계약서 수정)이고, 확정일자는 다시 받으시면 됩니다.

임형순 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신을 하는 경우, 갱신청구권을 사용하는 경우 둘 다 재계약을 하는 경우에 해당하며,전자는 임대인 임차인이 계약만기 6~2개월 사이에 계약의 종료나 변경에 아무런 언급없이 경과하였을 때 기존계약 그대로 2년 재계약된 것으로 보는 것이고,후자는 임대인이 계약의 종료나 계약 조건의 변경을 위 기간내에 통지하였을 경우 임차인이 계약을 갱신을 요구한 것으로이때 임대인은 본인 실거주 등 법정 사유 외 이유로 청구를 거절할 수 없고 임대료는 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다새로운 계약서의 작성은 묵시적 갱신은 해당 사항이 없으며,1) 갱신청구권을 사용한 재계약은 보증금 등의 인상시는 갱신청구권을 사용하였다는 취지를 기재하여 기존 계약서를 유지하고 증액분에 대한 증액계약서를 작성합니다.2) 그러나 임대금액이 변동이 없을 경우는 (임대인의 입장에서는 갱신청구권을 사용한 재계약이라는 취지만을 기존 계약서에 가필 하는 정도로 확인하고) 새로운 계약서를 작성하지 않아도 무방합니다확정일자는 위 1)의 경우 증액 계약서에 확정일자가 필요하고 2)의 경우는 기존 계약서가 유지되고 있으므로 새 확정일자를 받을 필요 없습니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.묵시적 갱신-임대인, 임차인이 계약종료 6~2개월전까지 아무런 의사표현 없을때-아무런 표현이 없었으니 계약서 재작성 필요없음-이때 임차인은 언제든지 계약해지할수 있으면 해지통보후 3개월후 효력발생재계약-상호 합의하에 계약연장-보증금 변동시 재계약서 작성, 변동없다면 재작성 안해도 무방-상항되었다면 증액분에대해 확정일자 추가로 받는게 좋음갱신청구권-임차인이 1회에 한해 2년더 계약연장 요구권-종료 2개월전에 사용여부 통보-임대인 및 직계가족 거주로 갱신청구권 거절가능-임대인이 아무런 얘기가 없다면 구지 임차인이 갱신청구권 사용의사를 표현할 필요는 없음-갱신청구권 사용시에는 묵시적갱신효려과 같아서 임차인은 언제든지 계약종료가능하면 의사표현후 3개월지나 효력발생

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.묵시적 갱신 - 임대인과 임차인 모두 아무런 말없이 넘어갈때재계약 - 계약갱신청구권을 사용하는 계약과 계약갱신청구권을 사용하지 않는 계약으로 나뉨갱신청구권 사용은 청구권 사용하는 계약이라고 명시하고 임대료는 5%까지만 증액 가능갱신청구권 사용하지 않는 갱신은 임대료 증액에 제한이 없고 갱신청구권은 다음에 사용 가능묵시적갱신은 계약서 재작성 당연히 안하는것이고(서로 말이 없었으니)나머지는 편의에 따라 하면 되는데 증액이 있으면 가급적이면 쓰는게 좋습니다.확정일자는 보증금 증액이 있을때만 하시면 됩니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

이강애 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.묵시적갱신  :  임대인이 6개월 ~ 2개월전까지 기간에 임차인에게 갱신거절을 통지하거나조건의 변경을 통지하지 않은 경우 계약만료 되는 때에 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 보는 것.재계약 : 임대인과 임차인이 계약서를  다시 작성하는 것. 계약서상 계약기간이 다시 정해지는 것.          임대인 임차인 쌍방 모두에게 해지권이 없습니다.계약갱신청구권  :  임차인이 6개월에서 2개월전까지  계약갱신청구권 사용해야 함.묵시적 갱신과 갱신청구권 사용한 경우  보증금액 변동이 없다면 재작성하지 않아도 됩니다.보증금액이 증액되었다면 확정일자 다시 받아야 하고 감액되었다면 다시 받지 않아도 됩니다.

최동균 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.1. 묵시적 갱신을 하는 경우가. 계약서 재작성의 필요는 없습니다.나. 우선순위도 그대로 유지되므로 확정일자 재발급의 필요도 없습니다.2. 재계약을 하는 경우가. 계약 내용에 변경이 있는 경우 작성이 필요합니다 - 증액계약 등 나. 증액계약 시 확정일자 재발급이 필요합니다.3. 갱신청구권을 사용하는 경우가. 마찬가지로 계약 내용에 변경이 있는 경우 작성이 필요합니다나. 증액계약 시 확정일자 재발급이 필요합니다.도움 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약기간전 2개월에서 6개월사이에 아무런통보가 없었다면 묵시적갱신이 된거네요재계약은 두분중에 한분이라도 통보를 했을때 재계약 하면서 계약갱신청구권을 쓰겠다고 하면 5%내에서 올리면 됩니다.요즘은 전세금이 많이내려서 오히려 임대인이 보증금을 내려주는 현상입니다.금액변동이 있을때는 거래신고(부동산 온라인정보시스템,동사무소)을 한달이내에 하고 확정일자 다시 받으시면 됩니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신의 경우 이전 계약과 동일한조건으로 계약을 진행합니다. 그래서 계약서를 다시 작성하지 않아도 되고, 보증금 변동이 없기때문에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다.계약갱신요구권 행사로 계약을 갱신하는 경우 계약서를 작성해도 되고 작성하지 않아도 됩니다. 문자나 카톡으로 약식계약을 대화로 주고 받는 것으로 증거가 됩니다.계약서는 임대인과 임차인 두명이서 작성해도 되고 부동산에 대필료를 지불하여 계약서를 작성해도 됩니다. 보증금 인하나 보증금이 그대로라면 확정일자를 받지않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다.보증금을 인상한다면 갱신된 계약서에 확정일자를 받아야합니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.