자식명의의 주택을 부모에게 명의이전할경우

Question

주택 구입당시 부모님과 제가 4:3의 비율로 투자를 하여 7천짜리 작은 원룸을 샀습니다

1년뒤 제가 결혼을 하게되어 신혼부부 특별공제를 위해 제명의의 주택을 처분해야하는데

아빠명의의 아파트 1채와 엄마명의의 분양권 1채가 있어서 처음에 제명의로 구입했던건데

엄마가 일단은 제가 투자한 3천만원 지분을 돌려주면서 본인명의로 돌린다고 합니다.

이럴경우 세금이 얼마나 부과되는지, 증여인건지 양도인건지...어떻게 처리해야하는지도 알고싶구요

부모님이 이 주택까지 가져가신다면 두분 합산 3채가 있는데 괜찮은지도 알고싶습니다 ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님에게 증여한 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

공동소유 주택을 대가를 받고 명의이전, 즉 처분을 하는 경우에는 양도소득세를 부담하게 됩니다. 특수관계자의 경우에는 시가보다 낮게 처분하는 경우에 그 차이에 해당 하는 만큼 증여의 문제가 발생합니다. 부모님께서는 공동소유 주택이 있어 이미 3주택자에 해당하고 양도차익이 적게 나는 주택을 먼저 처분하는 것이 효율적입니다.