두 채를 합해도 1억이 안 되는 아파트는?

Question

실거주 4.5억 아파트를 대출, 매수 생각 중입니다. 이미 2채의 아파트가 있습니다. 그 중 한 군데(공급 78.78㎡ / 전용 59.66㎡) 거주중입니다. 두 채 가격(공시지가) 합해도 1억이 안 되며 실거래가는 약 1.2억 정도 됩니다. 이런 경우 제가 주택을 구입하면 3주택자가 되는 건가요??

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

실거주 아파트 취득당시 시가표준액 1억원이하(정비구역등외소재) 주택을 2채 보유한 경우 2주택은 취득세 중과세계산시 주택수 산입하지 아니합니다. 답변이 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

지방세법 시행령

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외)

법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다. <개정 2020.12.31, 2021.4.27>

1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.

제28조의4(주택 수의 산정방법)

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

가. 제28조의2제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 내용의 경우, 1억원 미만은 중과에 주택수에서 제외되는 규정은 있으나 양도소득세 계산함에 있어서는 가액 크기 등 상관 없이 주택수에 포함되오니 참고하시기 바라겠습니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 취득세

취득세에서는 공시가격 1억 이하 주택은 주택수 산정시 제외됩니다.

2. 양도세

양도세에는 주택 가격과 관계 없이 모두 주택수에 포함됩니다. 다만, 양도소득세 중과세율 적용시 중과대상 주택수를 판정할 때 수도권/광역시/세종시 이외의 기타지역, 읍/면 지역의 공시가격 3억 이하 주택은 중과대상주택수에서 제외됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

정확히 어떤 세법을 적용하느냐에 따라 주택 수를 산정하는 기준이 각기 다르고 감면 및 주택 수 배제 규정이 다른 것이므로 어떤 세법을 적용함에 있어 주택 수를 판단하는 것인지 명시해주셔야 합니다. 기본적으로 3주택자는 맞습니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

특별시, 광역시 등 외의 지역에 소재하고 있으며

공시지가 기준으로 3억원 이하의 주택에 대해서는

다주택자 계산시 주택수에서 제외됩니다.

해당 주택 외의 주택을 매도시 주택수 계산에서

제외되므로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.