빌라를 자녀 공동명의로 증여할려 하는대요.

Question

구입한지 10년 넘은 빌라를 성인자녀 두명에게 공동명의로 증여 할려합니다.

최근 거래는 1억5천에 되었다하고 공시지가는 1억500이면 공시지가로 신고 해도하나요?

현재 빌라에 9천 전세가 설정되어 있는데 전세금만큼 부채로 설정해서 건물가액을 전부 넘길수 있나요?

각 자녀한명당 5천씩해서 1억을 제외한 금액만 증여로 잡아서 신고하면 되나요?

빌라는 아빠명의이면 취등록세나 양도세는 엄마가 대납한다하면 그것도 세금을 내야 하나요?

증여신고는 개인이 세무서에가서 신고해도 복잡하지 않나요?

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세 신고시, 증여재산의 평가는 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월간의 해당 자산의 매매가액, 유사자산의 매매가액, 감정가액 을 의미합니다. 시가가 없을 경우 공시가격으로 평가합니다.

부채가 있는 건물을 증여하면서 건물의 부채도 같이 이전하는 것을 부담부증여라고 합니다. 이때 증여재산가액에서 부채(전세)를 차감한 가액이 증여가액이 됩니다. 증여를 받은 수증자는 이 금액을 기준으로 증여세를 신고 및 납부하면 됩니다. 부채를 이전한 증여자는 부채 이전분에 대해서 양도소득세를 신고 및 납부합니다. 양도소득세는 증여자의 보유주택수, 조정대상지역 여부, 보유기간 등에 따라 달리 계산됩니다.

부담부증여를 할 경우, 채무는 반드시 수증자가 상환해야 하며 국세청에서 사후관리를 합니다. 만약, 수증자가 해당 채무를 상환하지 않거나 상환자금의 출처가 불분명할 경우 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있습니다. 따라서 자녀가 부채를 상환할 능력이 안되면 일반적인 증여를 하셔야 합니다.

수증자의 취득세나 증여세를 대신 납부해주는 것도 증여에 해당하므로, 자녀가 증여세나 취득세를 부담할 능력이 안되면 해당 건물 + 납부할 세금의 현금 상당액을 함께 증여하여 1회의 증여세 신고로 마무리 해야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 내용의 경우, 공시지가로 증여가액을 잡는 것 보다 감정평가액으로 증여가액을 잡으면 추후 대응하기는 쉽습니다.

또한 증여세도 문제도 중요하지만, 추후 양도시 증여가액이 취득가액이 되므로 양도소득세 문제도 종합적으로 검토하여 증여하시는 것이 좋으니 참고하시기 바라겠습니다.

감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 사례가액은 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매등이 있는 경우에 일정한 요건에 해당하면 이를 시가로 보는 것이므로 매매사례가액이 있을 경우에는 보충적 평가액인 기준시가(공시가격)로 평가할 수 없습니다.

2. 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

3. 각각 각자의 증여재산가액 중 5천만원을 각자 공제한 후 계산하면 됩니다.

4. 증여세 계산 시 부와 모가 함께 증여한 경우 한 명이 증여한 것과 동일하게 취급하고, 양도소득세나 증여세, 취등록세 대납 시 그 금액도 증여재산에 포함되기 때문에 합산하여 계산하셔야 합니다.

5. 직접 하셔도 되나 세무서의 도움으로 신고하셨다 하더라도 그 책임은 오로지 질문자님에게 귀속되니 유의하시기 바랍니다. 세무서에서는 도움을 줬다 하더라도 개인의 신고를 책임져주지 않습니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

최근 유사 거래가액이 있다면 공시지가가 아닌 해당 거래가액을 기준으로

증여세를 판단하여야 합니다. 그리고 전세가 존재한다면

부담부증여로서 부채를 제외한 금액을 자녀에게 증여하는 것이므로

자녀가 각자 5천만원 이내 증여시 증여세를 부담하지 않을 것 입니다.

결국 부모인 증여자가 양도세를 부담하게 되며 세금 대납 역시

증여에 해당됩니다. 참고하시기 바랍니다.