집주인이 세급체납상태로 현재 전세 사기가 의심됩니다. 도와주십시오.
안녕하세요.
현재 전세로 거주중인 집에 전세사기가 의심되어 질문드립니다.
1. 당사자 유형: 임차인
2. 지역: 경기도 파주
3. 임대차기간: 2019/10/11~2023/10/11(계약 만료 예정)
4. 보증금:
- 2019년 최초 계약 보증금: 2억 1500만원
- 2021년 (2년후) 갱신후 보증금: 2억 2000만원
- 매매가보다 전세가가 높은 깡통전세
5. 기타사항
- HUG 전세보증보험과 안심전세대출 받았고 갱신후에 보증금 2억 2000만원 기준으로 2억 1600만원 보증보험 들음.
- 추가 400만원은 현금보관증(직인)으로 따로 보유하고 있음.
- 대출 당일 전입신고 완료, 확정일장 받았고, 매매계약서 보유(2건)중임.
- 2020년 2월 소유권 이전으로 집주인 변경됨,
- 등기상 21년 12월과 23년 1월에 체납징세로 인한 압류로 표기되어있음.
- 집주인은 임대사업자로 분류되어있고 집주인과 다이렉트로 소통은 불가하고 대리인만 소통이 되며, 집주인이 전정부때 세금폭탄 맞은것을 현정부에 손해배상청구소송중에 있다고 함. 즉, 집주인의 재무상태가 매우 좋지 않다고 이야기 하였음.
- 22년 11월에 재계약 안하겠다고 문자를 보냈고 집주인대답까지 문자로 남아있음. 또한 2달전쯤 중도퇴거의사 밝혔으나, 전세계약사람을 구하고 바꾸면 된다라고 얘기했고, 세입자를 구했으나 집주인이 전세대출이 안되서 계약 불발 되었음.
- 집주인이 집을 다른 집주인에게 매매의사를 밝혔고 새로운 집주인이 나오면 새세입자를 구해서 중도퇴거가 가능하다고 밝힘.
6. 질문사항
- 집주인에게 퇴거의사를 내용증명이라도 보내놓는것이 좋을까요?
- 현 상황에서 집주인 제안(새 집주인 구하기)제외하고, 중도퇴거 할 수 있는 방법이 있을까요?
- 집이 경매나 공매도로 넘어가는 일이 발생할 수도 있나요? 특히 집주인 세금체납으로 인해 HUG 보증보험의 효력이 사라지거나 우선순위가 밀릴수도 있는지요?
- 최악의 경우 HUG로부터 2억 1600만원은 확실하게 받을 수 있는지요? 제가 놓치거나 위험요인은 없는지 궁금합니다..
- 추가 400만원의 경우 못받는 경우 민사소송으로 청구소송을 진행해야 하나요?
긴 내용 읽어주셔서 감사합니다.
정말 너무 힘들어서 스트레스로 잠도 안옵니다. 제발 도움 부탁드리겠습니다.....
4개의 답변이 있어요!안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 재계약 연장할 수 있습니다. 갱신계약 기간중에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.
님은 현재 갱신기간중이므로 해지의사를 내용증명으로 송부하시고, 임대인이 인지하여 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다 그때 전세보증금을 돌려받지 못하면 보증금을 반환 독촉하는 내용증명을 보내시고 불응시는 소재지 지방법원에 가셔서 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령이 경료되면 임차주택을 명도하고, 보증보험에 보증사고를 신고하시면 보험으로 수령 가능하고, 나머지는 소송으로 진행하시면 되겠습니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
- 집주인에게 퇴거의사를 내용증명이라도 보내놓는것이 좋을까요?
==> 네 내용증명을 통해서 임대차계약해지를 요구해야 합니다.
- 현 상황에서 집주인 제안(새 집주인 구하기)제외하고, 중도퇴거 할 수 있는 방법이 있을까요?
==> 불가하지만 계약조건에 "압류"등이 된다면 계약해지할 수 있다는 조건이 있다면 해지를 요구할 수가 있습니다.
- 집이 경매나 공매도로 넘어가는 일이 발생할 수도 있나요? 특히 집주인 세금체납으로 인해 HUG 보증보험의 효력이 사라지거나 우선순위가 밀릴수도 있는지요?
==> 그렇지 않습니다.
- 최악의 경우 HUG로부터 2억 1600만원은 확실하게 받을 수 있는지요? 제가 놓치거나 위험요인은 없는지 궁금합니다..
==> 질문자님께서 보증보험에 가입되어 있고 계약종료후에도 보증금을 지급해주지 않는다면 보험처리 가능합ㄴ디ㅏ.
- 추가 400만원의 경우 못받는 경우 민사소송으로 청구소송을 진행해야 하나요?
==> 가능합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
현재 임대인이 보증금을 변제할 능력이 없어보입니다.
세금을 내지 못해 압류가 걸린 상황이고 질문자님께서는 압류보다 앞순위인 대항력과 전세보증보험을 가입 해두었다면 보증금 2억1600만원은 보장되며 나머지 400만원은 민사소송으로 가능합니다만 현재 임대인의 여력이 되지않아 반환받기 어렵다고 판단됩니다. 임대인이 회생신청을 하는경우 반환가능합니다.
안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.
우선 집주인의 세금체납은 HUG보증보험 가입이후 발생된 일이기 때문에 세금체납에 의한 공매로 넘어가더라도 보증금에는
영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.
또한 정상적으로 보증보험을 가입하셨다면 2억 1600만원은 확실하게 받을 수 있는 문제시고, 추가 400만원 경우에도 민사소송을
통해 반환 받으실 수 잇습니다.
감사합니다.
