주택 매수에 따른 사실혼 부부간 자금 이동 계획 세금 관련 문의

Question

1. 현재 상황 및 자금 출처

1) 현재 사실혼 관계 (법적 미혼 상태)

2) 과거 자금 이동: 24년 6월, 본인이 사실혼 배우자에게 1억 원 송금

3) 배우자 주택 이력: 24년 8월 배우자 명의 아파트 매수 (본인 자금 1억 포함) ➔ 26년 8월 매도 예정

4) 신규 매수 예정 주택: 12억 원 (26년 8월, 배우자 아파트 매도와 동시에 잔금 예정)

5) 자금 조달 계획:

i) 본인 현금 2억 원

ii) 본인 대출: 6억 원 (생애최초 주택담보대출 LTV 70% 활용 예정)

iii) 사실혼 배우자 자금: 약 4억 원 (아파트 매도 대금 3.42억 + 현금 0.58억)

2. 향후 계획

Step 1. 단독 명의 매수: 본인의 생애최초 대출 한도(6억)를 받기 위해 법적 미혼 상태를 유지하고, 신규 주택을 본인 단독 명의로 매수함.

Step 2. 차용증 작성: 매수 자금 중 부족한 약 4억 원을 사실혼 배우자로부터 차용함.

잔금일에 금전소비대차 계약서(차용증)를 작성하고 확정일자를 받을 예정. (법정 이자율을 고려해 월 약 32만 원의 이자 지급 계획)

Step 3. 혼인신고 및 증여 처리: 매수 및 대출 실행이 완료된 이후, 법적 혼인신고를 진행함.

이후 배우자에게 빌린 4억 원의 채무를 면제받고, 이를 부부간 증여(6억 원 한도)로 신고하여 증여세를 면제받을 계획.

3. 질문

1) 24년 6월에 송금했던 1억 원을 이번 잔금 때 돌려받는 것으로 처리하거나, 추후 부부간 증여 4억 원 안에 포함하여 한 번에 신고해도 증여세 이슈가 완벽히 해소될까요?

(1억원에 대하여 차용증은 없으나 월 70만원 씩 이체 받고 있는 이력 있음)

2) 26년 8월 잔금 당일에 배우자의 매도 대금이 본인 계좌를 거쳐 새 집 매도인에게 넘어가고, 동시에 차용증을 쓰는 동선이 세무조사 방어에 문제가 없을까요?

3) [미혼 상태 차용증 작성 ➔ 대출/잔금 실행 ➔ 혼인신고 ➔ 채무면제 및 부부간 증여 신고] 로 이어지는 이 계획이 현행 세법상 안전한 절세 루트가 맞을까요? 추가로 보완해야 할 서류가 있는지요

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 혼인신고 이후에 나머지 채무를 모두 면제 받으셔도 됩니다. 10년간 6억까지는 증여세가 없으므로 증여세 신고는 안하셔도 관계 없습니다.

2. 네 관계 없습니다. 세무조사 대상도 아닙니다.

3. 네 기재하신대로 처리하시면 됩니다. 차용증 작성후부터 혼인신고 전까지는 정기적으로 채무를 상환해주셔야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.