전세빌라 가압류.. 어떤 준비를 해야할까요?
1. 건물 : 다가구 주택 전세 7천5백만원
> 현재 건물 시세 20~24억 예상, 융자 3억8천, 건물 전체 보증금 약 9억
2. 기간 : 2018.05.21~2024.11.19
> 20년 5월 묵시적갱신, 20년 11월 21일에 203호 > 302호로 이사. 확정일자는 18년도부터 유효
> 22년 11월에 보증금 500만원 증액과 함께 24년 11월까지 계약연장
3. 보증보험
> 현재 HF 일반전세보증보험 가입, 별도 보증금반환보험 가입내역 없음.
4. 가압류
> 22년 11월 말 남편이 빌라 건물 가압류 건 사실 확인 (건물은 와이프 명의)
> 23년 4/4 가압류 가처분 재판 진행하였고, 결과를 기다리는 중 (4월 말~5월 초)
> 가압류 때문에 보증금을 돌려받지 못하고 나간 임차인은 2명 (각 보증금 6천, 총 1억 2천만원)
ㄴ 이 중 1명은 내용증명을 발송 후 퇴거한 상태, 1 명은 임차권등기 설정 후 퇴거한 상태
> 이외 4월 말 계약 만료 예정인 임차인 1명은 전세금 반환 소송 제기 예정
> 곧 나올 재판결과로 가압류 해제가 되지 않을 경우, 이미 퇴거한 세입자 1명의 임차권등기 설정으로 경매에 넘어갈 수 있는 상태
5. 현재 상황
> 현재 본인은 개인 사정으로 6월 초 퇴거해야하는 상황.
> 집주인에게 퇴거통보는 1월 31일 1차 전화, 3월 31일 문자로 리마인드 완료
> 가압류 때문에 세입자를 구할 수 없어 전세금 반환이 어려운 상황
> 집주인은 임차인들의 여러 어려운 사정 (퇴거요청 문자, 내용증명, 전세금 반환 소송 등)을 추가 문서로 제출해 가압류 가처분 판결에 힘을 싣고자 본인에게 내용 증명 발송을 요청한 상태
Q1. 집주인에게 계약 중도해지 관련 내용증명을 보낼 수 있을까요?
임차인의 중도해지의 경우 건물의 하자가 있을 경우에만 가능한 것으로 알고 있는데 이전 퇴거 통보 내용을 근거로 송부할 수 있을 지 궁금합니다.
Q2. 현재 보증금반환보험이 별도로 가입되어 있지 않은데 가압류 상태가 지속될 경우 제가 별도로 진행할 수 있는 사항이 있을까요?
Q3. 재판 결과가 좋지않아 가압류 가처분 신청이 받아들여지지 않고, 임차권등기 설정한 임차인으로 인해 경매에 넘어갈 경우 보증금을 보호받을 수 있을까요?
1순위 최우선 변제권으로 5천5백만원을 보호받을 경우, 나머지 보증금 2천만원 보증금은 남은 금액에서 추가로 받는 것이 가능할까요..?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
법리적 해석에 차이가 있을 수 있기에 개인적인 의견인점 참고 부탁드립니다.
1. 질문의 내용상 중도해지를 임대인이 동의하였다고 볼 근거가 없어보입니다. 다만 본인 의사전달만을 진행한 것으로 보입니다. 또한 임대인이 동의하였다면 관례상 다음임차인을 구하고 그 보증금을 돌려받고 나가는게 일반적인데 아직 진행사항이 없다는 점에서도 단순 법적 효력이 없는 내용증명 발송은 실익이 없어보입니다, 단, 재계약시 갱신청구권을 통한 재계약을 진행하였다면 통보후 3개월뒤 효력이 발생되기에 계약은 해지된것으로 볼 수 있습니다.
2. 보증보험의 경우 신청을 위해서는 임대차계약이 종료되고 보증금 미반환에 따른 임차권등기가 완료되야 청구가 가능합니다, 아직 중도해지가 되지 않았기에 청구가 불가합니다.
3.임차권등기를 해도 경매를 바로 신청할수 없습니다. 보증금 반환소송을 통해 승소를 받고 그 판결문을 가지고 신청하기 때문에 시간적 여유는 있어보입니다. 그리고 최우선 변제는 주택낙찰가의 50%을 최대로 하여 다가구 주택인점을 고려할때 이에 해당하는 모든 임차인의 보증금을 가지고 배당한다는 점과 경매시 말소기준권리 당시의 기준으로 최우선변제를 적용하기 때문에 현 기준으로 판단하시면 안되며, 실배당 금액도 적을 것으로 보입니다. 그리고 순위배당의 경우는 질문의 내용만으로 정확한 판단이 어렵습니다.
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