역전세랑 깡통전세의 차이가 궁금합니다.
역전세랑 깡통 전세의 차이가 궁금해요. 최근 오피스텔에 살면서 이러한 문제점이 있다고 들어서 궁금합니다. 그리고 해결방법은 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.
역전세와 깡통전세, 비슷하면서 다릅니다.
가정 : 전세금 3억원, 매매가격 4억원
역전세 : 3억에 전세 계약을 맺고, 만기가 다가 오는 시점인데 동일 평형/세대 시세가 3억보다 낮아져 다음 세입자를 3억원에 구할 수 없는 상황
깡통전세 : 3억에 전세 계약을 맺고, 살던 도중 매매 금액이 4억원에서 1억 1천만원이 하락하여 매매 시세가 2.9억원이 됨으로써 해당 집을 팔아도 전세금 보다 1천만원이 부족한 상황
우리나라 부동산 시장에서, 전세는 매우 독특한 특징이 있습니다.
간략히 핵심만 말씀 드리면, "바톤 터치"의 개념 입니다. 현 세입자는 다음 세입자를 구해야만 임대인으로부터 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
(100% 는 아니지만, 아파트/다세대(빌라)/오피스텔 등 대부분 부동산의 상황이 이러 합니다)
법적으로는, 임대차계약이 만료됨과 동시에 사용수익하던 부동산을 인계 하고, 전세보증금을 반환받지만 임대인이 현금이 없다면?
네, 대부분의 임대인은 그 보증금을 현찰로 들고 있지 않습니다. 그래서 다음 세입자를 구해야 그 세입자의 돈으로 현 세입자에게 보증금을 돌려주는 방식이지요.
1. 역전세의 문제
다음세입자가 입주할 시점에 이전 세입자가 입주했던 시세보다 하락하여 그 돈보다 적게 주고 입주 한다면?(3억->2.5억)
이때 "역전세" 라는 상황이 생기는 것 입니다. 물론 임대인이 그 차액을 현금으로 들고 있다면 본인 현금을 더해서 돌려주면 되지만
(대부분은 이렇게 해결됩니다)
임대인이 현금이 없다면 마냥 내가 입주했던 3억원에 들어올 다음 세입자를 찾는 수 밖에 없는 것이지요.
만료 때까지 다음 세입자를 구하지 못하면 "임차권 등기명령" 등 내 보증금을 보호 하기 위한 다음 스텝을 밟아야 하겠습니다.
2. 깡통전세의 문제
3억원에 입주했던 집의 시세가 5억원이다보니, 2억이라는 gap이 있기 때문에 마음 놓고 지내다가, 시세가 2.9억이 되어 버린다면
임대인은 이론적으로 그 집을 처분해도 세입자에게 3억원을 돌려줄 수 없게 됩니다.
이 경우에도 만료 때까지 다음 세입자를 구하지 못하면 "임차권 등기명령" 등 내 보증금을 보호 하기 위한 다음 스텝을 밟거나,
정말 안 좋은 경우에는 "임대인 왈 : 나는 돈이 없으니 그 집을 3억원에 팔테니 사가라" 는 상황이 되어 원치 않는 집을 매수해야 하는 상황이 생깁니다.
3. 질문자님의 상황(어떤 평형대에 거주하시는지 몰라 1.5룸을 가정하여.)
일반적으로, 1.5룸 정도 오피스텔의 경우에는 전세가와 매매가의 차이가 매우 미비 합니다.
전세금이 9천700만원이면 매매가가 1억원인 경우, 전세금이 1억원에 매매가가 1억인 경우, 전세금이 1.1억원에 매매가가 1억인 경우
거의 3가지 경우가 대부분입니다.
계약 체결 후 1년이 되지 않았다면, HUG의 보증금반환보증보험을 가입하거나 빠르게 다음 세입자를 구하기 위해 미리 알아보시는 것을 추천 드립니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
역전세나 깡통전세나 같은 말입니다.
전세가가 매매가보다 높거나 비슷하다는 뜻으로 계약하면 위험한 매물이라는 뜻입니다.
일단 그런 매물은 계약하지 않는것이 제일 좋은 방법이고 계약을 했다면 적어도 전입신고와 확정일자 정도는 꼭 받아두시길 권해드립니다.
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