월세 계약을 3~6개월 정도 연장하고 싶은데 집주인분께 미리 말씀드리는게 맞을까요?

Question

• 임대차 기간: 2024년 09월 02일 ~ 2025년 09월 01일(12개월)
• 임대차계약서 상 특약사항: "계약기간만료 2달전에 임차인은 임대인에게 퇴실여부를 통보한다. 그렇지 않을 시 자동연장 된다."

1년짜리 월세 계약 후 오늘 날짜로 정확히 계약 만료 2달 전인 상황입니다.

계약 만료 이후에도 3~6개월 정도를 더 살고자 하는데 궁금한 점이 있습니다!

1. 임대인과 퇴실, 재계약 관련해서 아무 이야기도 나누지 않는다면 특약사항에 따라 내일(2025년 07월 03일)부터는 묵시적 갱신이 되는 것인가요?

1-1. 묵시적 갱신이 된다면 보증금, 월세 인상 없이 기존 계약 조건 그대로 2년 자동 연장 됐다고 보면 맞을까요?

1-2. 임대인이 오늘 안에 퇴실, 재개약 여부를 물어온다면 묵시적 갱신이 성립하지 않게 되나요? 만약 그렇다면, 새로운 조건으로 합의해서 재계약 하기보다는 계약갱신요구권 행사에 따른 재계약을 하는 것이 저(임차인)에게 유리할까요?

2. "주택임대차보호법은 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 간주한다"고 알고있는데 1년 계약을 한 제 상황에서 묵시적 갱신이 되었다고 보는 시점은 내일 이후인가요? 아니면 계약기간만료 시점인 2025년 09월 01일 이후인가요?

3. 묵시적 갱신을 최대 2년까지는 임차인이 원하는 타이밍(단, 효력 발생 기간인 3개월 필요)에 손해 없이 계약 해지할 수 있는 카드로 본다면, 묵시적 갱신으로 끌고 가는것이 저에게 유리한 것은 맞나요? 다음에 이사갈 날짜를 정하고 이 날짜로부터 3개월전에 임대인에게 계약 해지를 통보하면 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

1. 네 맞습니다. 이 경우 묵시적 갱신으로 봐야 하겠습니다.

   1-1. 네 맞습니다. 기존과 동일조건으로 2년 연장입니다.

   1-2. 곧 퇴거예정이시라면 갱신청구권 행사가 좋겠습니다.

2. 묵시적 갱신은 이미 내일부터 발생하며, 다만 그 기간은 기존 계약 만료일로부터 2년입니다.

3. 네 맞습니다.