무주택자 분양권 2개 보유시 양도세율?
현재 무주택자이며 비조정지역에 2개의 분양권을 보유시 양도세가 궁금합니다.
A) 남편 명의, 21년 8월 청약 당첨 - 24년 1월 입주 - 실거주 계속
B) 배우자 명의, 22년 1월 분양권 매수 예정 - 25년 1월 입주 - 전세 4년 후 매도 예정
위와 같은 경우에 B 의 양도세?
A 를 최소 2년 이후 매도한다고 했을때 A 의 양도세? 가 궁금합니다.
또한 A, B 의 양도세를 비과세 할 수 있는 방법이 있는지요?
안녕하세요. 전영혁세무사입니다.
일시적 1세대 2주택 비과세 규정에 따라 양도하시는 경우 A주택의 양도소득세는 비과세될 여지가 있습니다. 일단 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후 신규주택을 취득하셔야 합니다. 또한 두 주택의 조정대상지역 여부가 중요한데, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하신 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 매각하고 신규주택에 전입신고 및 이사를 가셔야 합니다. 만약 둘 중 하나의 주택이라도 조정대상지역이 아니실 경우 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하셔야 합니다. 다만 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택일 경우 그 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세될 것입니다.
B주택을 양도하시는 경우 양도소득세는 다주택자이지만 비조정대상지역일 것이므로 일반세율이 적용될 것이며, 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.
안녕하세요. 문용현세무사입니다.
위의 경우, 2주택인 상태에서 비과세는 불가능합니다. A, B중 먼저 처분하는 주택은 어쩔수 없이 세금을 납부해야 합니다. 나머지 1주택은 잔여주택 처분일로부터 새롭게 2년이상 보유해야 비과세가 가능합니다.
비조정지역이기 때문에 A주택을 2년 이상 보유하고 양도할 경우 양도세 중과는 안되며 기본세율이 적용이 됩니다. 양도세를 계산하려면 양도가와 취득가액의 정보가 필요합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최영 세무사입니다.
21년 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함됩니다. 해당 경우 분양권 상태로 양도시 고율의 양도소득세율이 적용될 수 있으므로, 입주 후 일시적 2주택 비과세요건을 적용받아 A주택을 비과세 받는 것이 제일 좋을것으로 사료됩니다.
안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
21.1.1 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함되는 것이므로 현재 2주택 상태입니다. 먼저 처분하는 주택 또는 분양권은 비과세가 어려울 것으로 보이니 참고하시기 바랍니다.
