부동산 용어 중 건폐율, 용적율이 정확히 어떤 의미인지요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
온라인에 정리된 내용이 있어서 전달드립니다 !
1. 대지면적
먼저 대지면적을 공부해보자. 말 그대로 대지(大地) 땅의 면적이다. 100 ㎡ 땅이 있으면 대지면적은 100 ㎡ 이다. 참 쉽죠? 그런데, 심화과정으로 하나 더 배워보자. 만일 수평이 아닌 경사가 있는 땅은 어떻게 계산할까? 하늘에서 본 수평투영면적으로 계산한다. 그렇기 때문에 경사진 땅을 매수할 때에는 대지면적은 작지면, 실제로 땅의 넓이는 넓게 된다. (그렇다고 좋아할 건 없다. 경사진 땅을 평평하게 만드는데, 꽤 많은 토목비용이 든다.ㅠㅠ)
대지면적이란?
건축법상 건축할 수 있는 대지의 넓이를 말하는 것으로, 대지면적은 그 대지의 수평투영면적으로 한다.
2. 건폐율
그렇다면 건폐율은 무엇일까? 잠시 한자 공부를 하자. 그래야 평생 안 까먹는다.
建세울(=건물) 건 + 蔽가릴 폐 + 率비율 율
대지면적에 대한 건축면적(대지에 건출물이 둘 이상인 경우 건축면적의 합계)의 비율을 말한다. 건폐율은 용적률과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하게 하는 척도이다.
세워진 건물이 땅을 얼마나 가리느냐? 그 비율을 말한다. 아래와 같이 토지에 100㎡에 건물면적이 50㎡로 지어진 경우를 생각해보자. 그러면 건물이 땅을 50% 가리고 있는 것을 알수 있다. 그래서 건폐율은 50%다. 참 쉽죠?
3. 용적률
용적률 역시 한자로 공부하면 쉽다. 은근 건폐율과 헷갈리기 때문이다.
容 얼굴(=용납하다) 용 + 積 쌓을(=더하다) 적 + 率비율 율
용적률이란?
대지면적에 대한 연면적(단, 제외되는 부분 있음)의 비율을 말한다.
※제외되는 부분 : 지하층, 지상층 주차장(건축물의 부속용도), 주민공동시설의 면적, 초고층 건출물의 피난안전구역 면적
"용"은 용납하다의 "용"이다. 건물을 너무 높게 지으면 주변 조망권 침해 및 안전문제가 생길수 있다. 따라서 용적률은 "허용", "용납"하는 비율을 말하는 것이다. 그러다 보니, 조망권 침해에 문제되지 않는 또는 안전문제와 연결되는 지하층, 지상층 주차장, 주민공동시설, 피난안전구역 등의 면적은 제외 되는 것이다. (=그렇기 때문에 용적률에서는 제외되지만, 단순히 바닥면적의 합계인 연면적에는 포함된다)
아래와 같이 대지면적 100㎡ 에 각 층의 면적이 50㎡이 4층 있다고 가정해보자. 눈에 보이는 바닥 면적은 총 50㎡ + 50㎡ + 50㎡ + 50㎡ 으로 200㎡ 이다. 따라서 200㎡ 을 대지면적 100㎡ 으로 나누면 된다. 용적률은 200%!
4. 연면적
이번엔 용적률과 헷갈리는 연면적을 또 알아보자. "율"이런 표현이 없기 때문에 단순히 면적을 더하면 된다.
延늘일(=연달아) 연 + 面 얼굴 면 + 積 쌓을 적
꼭 알아둬야 할 점은 단순히 면적을 연달아 더하기만 하면 된다. 예외 없이 모두 다 더해버리면 된다. 따라서 지하층을 포함한다. 모든 층의 면적을 더한다. 아래와 같은 예시에처럼 B1층 ~ 3층까지 더하면 총 200㎡이 연면적이 되는 것이다.
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