집주인이 관리를 소홀히 하면 어떻게 해야 되나요?

Question

제가 얼마전에 이사를 갔는데 집주인이 건물 관리를 소홀히하고 방문이 고장 났는데도 제대로 안 고쳐주셔서 계속 안 잠길때가 생깁니다. 그리고 화장실 물도 심각하게 적게 나와도 안 고쳐주셨습니다. 이럴때 관리비를 안 낼 방법이 있나요? 아니면 그냥 집주인에게 소송을 걸 수 없을까요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

관리비는 내셔야 할 것으로 보이며, 임대인의 수선의무는 손쉽게 수선할 수 있는지 여부로 판단해야 하며, 아래 대법원 판결을 참고하시기 바랍니다.

"[1]임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.
[2]‘[1]'항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다."

이상, 답변드립니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 수선의무 주체

임대차계약의 경우 임대인에게 임차목적물의 수선의무가 있는 것이 원칙입니다. 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다.

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당합니다.([대법원 1994. 12. 9., 선고, 94다34692, 판결]

2. 임대인이 수선의무를 이행하지 않을 시

임차인은 그에 대응되는 임차인의 의무로서 차임의 지급을 거절할 수 있고 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수도 있고, 임대차계약을 해지할 수도 있습니다. (서울중앙지법 2014. 6. 20., 선고, 2014나13609)

또는 임차인의 비용으로 수리한 후 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임대인은 임차목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.

임대인이 사안과 같이 고장난 방문과 화장실을 수리해 주지 않는다면 임대인을 상대로 채무불이행에 따른 손해배상청구를 할 수 있을 것으로 보입니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

해당 사안에서는 집주인이 임차인이 사용 수익에 알맞게 수선 등을 하여야 하는데

이에대해서 바로 관리비 전체를 내지 않아도 되는 것은 아니고 관련하여 필요비 상당 즉

화장실 수리비 등을 먼저 지출하고 해당 수리비를 청구하는 방안을 고려해볼 수 있겠습니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

임대인은 임대차목적물의 유지보수의무를 부담하므로, 이에 대한 비용을 청구하시고, 임대인이 해태하면 질문자님이 선조치후 비용청구하시면 됩니다.

이에 대항하여 관리비를 미납하시면, 별도의 관리비채무 미납에 따른 지연이자를 부담하셔야 합니다.