(가족간거래) 부동산 절세 문의드립니다.
상황 : 아들인 제가 21년 12월에 대출+전세 갭으로 4억3천에 경기도 아파트 매수하였고, 현재 아파트 가격(1년 이상 거래가 없어 정확한 시세 파악 불가능. 근처 동일 평형과 비교하여 3억으로 추측)과 전세 가격이 떨어져 이대로는 대출 원리금 압박을 버티지 못할 것으로 보여 어머니께서 취득세를 감수하면서 아들의 부동산을 매수하여 저는 대출금의 일부를 갚고 무주택으로 다시 시작해보려는 상황입니다.
어머니 부동산 보유 현황 : 동탄 아파트 1채, 안산 아파트 1채, 인천 오피스텔(주거용) 1채로 해당 주택 매수 시 4주택째입니다. (모두 공시지가 1억 초과여서 주택 수로 포함)
질문 :
1. 아들의 부동산을 어머니께서 사주시려는 상황인데
금액이 너무 낮으면 비정상 거래로 문제가 될 수 있을 것 같고, 너무 높으면 취득세가 그만큼 많이 발생할텐데 과연 얼마에 매매하여야 절세 측면에서 유리할까요?
2. 이때 거래는 부동산 끼지 않고도 셀프등기 또는 법무사님 도움받아 소유권이전등기 및 세금납부 진행하면 되는 것일까요?
감사합니다.
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
1. 가족간 부동산 거래는 증여세, 양도세, 취득세 등 최소 3개 세목 이상을 동시에 검토해야합니다. 아래 블로그에서 가족간 부동산 거래시 유의사항과 적정한 거래가액에 관한 내용을 정리하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
https://ctangch.tistory.com/89
2. 가족간 부동산 거래는 공인중개사 없이 소유권 이전등기와 세금 신고만 하시면 됩니다.
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사입 니다.
1) 어머니가 아들의 아파트를 대금을 지급하고ㅓ 매수하려는 경우 해당 아파트에 대한
시가(매매사례가액, 감정평가액 등)를 기준으로 아파트 매매예정가액을 평가하여
어머니는 아들에게 매수대금을 지급해야 하며, 아들은 해당 아파트에 대한 양도소득세
예정신고 납부를 해야 합니다.
이 경우 특수관계자간의 매매에 해당함으로 시가를 반영하여 거래를 해야 하며, 매매대금도
자녀 계좌로 입금을 해야 합니다. 향후 국세청의 소명 요구에 대한 준비를 해야 하는 것입니다.
2) 부동산 매매계약서는 쌍방 합의로 작성해도 되며, 부동산 소유권 이전 등기는 직접하거나
또는 법무사 사무실에 의뢰하여 할 수 있습니다.
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안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 감정평가를 받으시고, 감정평가 금액의 70% 이상 대가를 지불하셔도 싸게 취득하는 어머니는 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 만약에 시가가 10억을 초과하면 시가와 실제 거래가격 차액이 3억 이내이시면 됩니다. 다만, 자녀가 양도세신고시에는 시가로 신고해야 합니다.
2. 네 맞습니다. 중개사를 낄 필요는 없습니다.