선순위 임차 보증금 관련해서 질문이 있습니다.

Question

거주중인 다가구 건물이 강제경매진행중이고,

계약당시 공인중개사가 중개물대상확인서에 적어준 선순위 임차 보증금과 실제 선순위 보증금이 다른상태입니다.

중개사는 약9억이 있다 라고만 적어줬습니다.

실제로 확인해보니 저의 계약당시인 22년6월3일 전에 계약완료한 임차인들이 보증금 합은 16억정도입니다.

근데 여기서 궁금한건 소송진행시,,선순위 임차인 보증금을 결정하는 기준이 무엇인가입니다.

계약은 저보다 일찍하였지만, 전입신고 및 확정일자를 안하고있다가 1년늦게 한 임차인이 2명이있습니다. 이 사람들도 선순위임차보증금 합계에 들어가는 것인가요?

아니면 확정일자 및 전입신고를 늦게해서 대항력상으로는 제가 앞이라 이런분들은 선순위보증금에 해당이 안하는게 맞을까요?

후자라고 한다면 선순위보증금이 약 12억정도로 되어서 중개사가 설명한것과 3억정도밖에 차이가나지않습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

다가구 건물의 강제경매 절차에서 선순위 임차인의 보증금이 어떻게 결정되는지에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다. 선순위 임차인의 보증금은 경매 절차에서 중요한 요소로 작용하며, 이는 대항력과 우선변제권에 따라 결정됩니다.

1. ​대항력과 우선변제권​

• ​대항력​: 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 경우, 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력이 있는 임차인은 경매 절차에서 임차권을 주장할 수 있습니다.

• ​우선변제권​: 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 후순위 권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

2. ​선순위 임차인의 보증금 결정 기준​

• ​전입신고 및 확정일자​: 선순위 임차인의 보증금은 전입신고와 확정일자를 기준으로 결정됩니다. 즉, 임차인이 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 갖춘 시점이 중요합니다.

• ​계약일과 대항력​: 계약일이 아무리 빠르더라도 전입신고와 확정일자가 늦어진 경우, 대항력과 우선변제권이 후순위로 밀릴 수 있습니다. 따라서, 전입신고와 확정일자가 늦어진 임차인은 대항력과 우선변제권이 없는 것으로 간주될 수 있습니다.

3. ​질문에 대한 적용​

• ​전입신고 및 확정일자 늦은 임차인​: 질문에서 언급한 두 명의 임차인이 계약은 일찍 했지만 전입신고와 확정일자를 늦게 한 경우, 이들은 대항력과 우선변제권이 없을 수 있습니다. 따라서, 이들의 보증금은 선순위 임차보증금 합계에 포함되지 않을 가능성이 높습니다.

• ​선순위 보증금 합계​: 따라서, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금만이 선순위 보증금으로 인정될 수 있으며, 이 경우 중개사가 설명한 금액과의 차이가 줄어들 수 있습니다.

4. ​법적 조치 및 소송​

• ​소송 진행​: 중개사가 제공한 정보와 실제 상황이 다르다면, 중개사의 설명 의무 위반에 대한 손해배상 청구를 고려할 수 있습니다. 이 경우, 법률 전문가의 도움을 받아 소송을 준비하는 것이 좋습니다.

• ​증거 수집​: 계약 당시의 중개대상물 확인서, 전입신고 및 확정일자 관련 서류 등을 준비하여 법적 절차에 대비합니다.

이와 같은 상황에서는 법률 전문가의 조언을 받아 구체적인 법적 대응을 준비하는 것이 중요합니다. 경매 절차와 관련된 법적 문제는 복잡할 수 있으므로, 전문가의 도움을 통해 권리를 보호하는 것이 필요합니다.