상속주택의 건을 매매할려면 어떻게 처리해야 할까요

Question

어머니가 10월 27일에 돌아가셨습니다. 그래서 어머니 안양시 동안구 소형아파트를 5형제가 공동으로 나누기로 하였습니다. 1남4녀중 1남만 무주택이고 4녀는 주택소유하고 있습니다.

1. 사망신고는 1개월 안에 주택은 6개월안에 판매하는게 좋다고 하는데요 여기서 어머니가 사망하셨으니 매매를 할수 없읍니다 그러면 명의를 어떻게 하고 매매를 해야 할까요?

2. 공동명의로 등록을 하면 모든형제가 1가구 2주택에 해당이 되는지요 만약 무주택자인 상속자에게 지분을 조금 더 주면 주택을 소유한 사람들이 1가구 2주택 해당이 안되는지요?

3. 어머님이 살아서 자식한명에게 목돈을 주엇다면 이건 어떻게 처리해야 하는지도 문의 드립니다. 양도받은 금액을 신고가 안되면 다른 상속자들에게 문제가 있는지도 궁금합니다.

4. 많은 것이 궁금하나 위의 3가지 사항이 급한거 같아서 문의 드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

1. 상속인이 상속등기 후 양도하면 되는 것입니다. 공동상속인이라면 공동명의로 상속등기 먼저 하시고 6개월 이내에 양도하시면 됩니다. 상속일로부터 6개월 이내 양도할 경우 양도가격이 곧 상속받은 부동산의 취득가격이 되어 양도차익이 '0'원이 되므로 납부할 양도세는 없습니다.

2. 공동상속주택의 경우, 상속지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다. 지분이 동일하다면 해당 주택에 거주하는자, 최연장자 순으로 주된 상속인을 정한 후, 주된 상속인의 주택으로 보는 것입니다. 소수지분자의 주택수에 합산하지 않습니다. 상속일로부터 6개월 이내 양도한다면 납부할 양도세는 없으므로 주택수를 판단하는 것은 큰 의미는 없습니다.

3. 상속일로부터 10년 이내 상속인에게 사전증여한 재산이 있다면 해당 재산을 상속재산에 가산하여 상속세를 계산합니다. 참고로 상속게 계산시 상속일괄공제 5억원은 기본적으로 적용이 됩니다. 따라서 피상속인의 상속재산이 상속공제 이내의 금액이라면 납부할 상속세는 없습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

1. 상속 등기 후 양도하시면 됩니다. 정확한 것은 세법과 무관하므로 법무사사무실에 문의하시기 바랍니다.

2. 상속인이 여러 명이면 지분으로 상속을 받을 수가 있습니다. 이런 경우 양도소득세법에서는 상속 주택 소수 지분은 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만, 동일세대원이 상속받는 소수 지분의 경우 예규와 심판례의 차이가 있으므로 주택 수 산정에 대해서는 전문가와 상담하시길 권해 드립니다.

3. 상속개시일(사망일) 이전 10년 간 상속인들에게 피상속인이 증여한 자산은 상속재산가액에 사전증여재산으로 포함하여 계산해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

상속개시일로부터 6개월 내에 처분할 경우 양도세는 발생하지 않습니다. 피상속인이 가장 오래 보유한 주택이 상속주택 특례가 적용되는 주택이고 그 외의 주택은 일반주택으로 보게 됩니다. 협의에 따라 주택을 나눠가지면 되며 공동명의시 불필요하게 주택수만 늘어나니 단독명의가 좋을 것으로 생각됩니다. 10년 내 피상속인이 상속인에게 주었던 재산은 사전증여재산으로 보아 상속세 계산시 합산하여 계산하는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다

Answer 4

안녕하세요. 손승현 세무사입니다.

1. 상속주택을 6개월안에 매도하실경우에는 양도가액과 취득가액이 같아서 양도차익이 발생하지 않기 때문에,

양도세 납부세액이 나오지 않습니다. 그건 상속재산 평가를 상속개시일로부터 6개월내에 매도시 그 매도가액이

상속가액이 되며, 또한 양도시 양도가액이자 취득가액이 되는것입니다. 예를 들어 6개월안에 5억에 매도한다면,

상속재산의 평가액이 5억이며, 양도시 취득가액 5억, 양도가액 5억 이 되는겁니다.

매매하려면 협의하신 지분대로 상속을 원인으로 하는 상속등기를 하신후 매매하시면 됩니다.

그리고 지분대로 양도소득세신고(5명)하시면 됩니다.

2. 공동상속주택의 경우 지분이 가장큰자의 주택으로 보기 때문에 소수지분권자의 주택수에는 포함되지 않습니다.

따라서 공동상속주택외에 기존에 보유하고 있던 주택 양도시에는 주택수에 산입하지 않고 비과세를 판단합니다.

3. 상속개시일로부터 소급하여 10년내에 상속인에게 증여한 재산이 있을 경우에는 상속재산에 포함하여 상속세신고를

해야 합니다. 만약 증여시에 증여세신고를 하지않았다면 증여세무신고로 증여세 본세및 가산세까지 부담해야 합니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.