부부공동명의아파트를 엄마에게 증여할때

Question

저희아파트는 현재 부부공동명의로 되어있는데요

이걸 저희 엄마에게 증여하고싶어서요

아파트매매가는 6천만원정도이고 담보대출이 3천만원 남아있는상태입니다. 증여할때내는 세금과 담보대출을 갚고 증여해야하는지 궁금합니다. 그리고 공동명의로 되어있는데 다른문제는 없는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부부공동명의인 담보대출이 남아있는 주택을 어머님께 증여하시는 경우 대출을 어머님께 승계시키는 부담부증여로 진행을 하실지

순수증여로 하실지 선택하시어 진행하면 됩니다.

순수증여로 증여시 증여재산은 질문자님이 어머님께 드릴때 3천만원, 배우자가 어머님께 드릴때 3천만원 각각 적용됩니다.

어머님 입장에서는 질문자님께 받을 때는 10년간 5천만원의 증여재산공제가 적용되므로 증여세가 발생하지 않습니다.

배우자님께 받을 때는 기타친족으로 10년간 1천만원의 증여재산 공제가 적용되므로 2천만원에 대한 증여세 약 200만원이 발생합니다.

취득세등 소유권 이전비용은 공시가의 약 4%로 생각하시면 됩니다.

답변이 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

해당 아파트와 채무를 함께 이전할 수도 있고, 아파트만 증여할 수 있습니다.

아파트와 채무를 함께 이전하는 것을 부담부증여라 하며, 아파트만 증여하는 경우는 일반적인 증여에 해당합니다.

부담부증여의 경우 채무이전(3천만원)분에 대해서는 증여자가 양도소득세를 납부해야 하고, 재산가액에서 채무가액을 차감한(6천만원-3천만원)금액에 대해서는 어머니가 증여세를 납부해야 합니다.

아파트만 증여하는 경우에는 6천만원에 대해서 어머니가 증여세를 납부하시면 됩니다.

증여세의 경우, 공동명의 재산을 증여받는 것이기 때문에 증여재산공제 5천만원(질문자님)과 1천만원(질문자님 배우자)을 공제받을 수 있어 때문에 증여세 부담은 크지 않을 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 기타 친인척으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 1천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

본인의 경우에는 담보를 상환하고 진행하시는게 증여세와 부담부증여양도세를 최소화 시킬수 있다고 판단됩니다.

담보를 상환하여 본인이과 남편이 각자의지분율 어머님께 증여하는 것으로 처리하시면 되실 듯합니다.

만약 1세대1주택이라면 부담부증여(담보대출갚지않고)로 증여하면 양도세 없이 증여세도 없이 증여 가능할것으로 보입니다.

따라서 본인의 상황에 따라서 결정하시면 되실 것 같습니다

감사합니다.