부모님 명의 아파트를 양도세와 증여세 중 어떤 선택이 세금부담이 적을까요?

Question

현재, 저는 1주택자 이고 추후에 부모님 명의의 아파트를 양도와 증여 중 어떤 방식으로 거래를 해야 세금부담이 적은지 궁금합니다. 그리고, 증여일때 1명일때와 형제들과 공동명의로 등기를 진행하게되면 세금이 어떻게 되는지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최셈사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 양도와 증여비교

양도세와 증여세의 세율만 단순비교 하자면 일반적으로 증여세의 부담이 높다 하겠지만, 상황에 따라 양도세의 부담이 더 높을수도 있습니다.

양도세는 6-42% 의 누진세를, 증여세는 10-50%의 누진세를 적용하며

세율뿐만이 아니라 각종 공제되는 항목도 다르기 때문에 단순히 간단비교하긴 어렵습니다.

세율만 보면 양도세가 낮을 순 있어도 양도세도 다주택자 중과세 등을 적용받는 경우에는 증여세보다 높은 세율을 적용받을 수 있습니다.

따라서 실제 자료를 가지고 사실관계를 파악하여 계산하여 보아야 합니다.

2. 형제들과 공동명의

형제들과 공동명의로 진행을 하게되면 각각 세금을 부담한다고 보시면됩니다.

증여를 받는다 치면 각각 받은 지분비율만큼에 대해 증여세와 취득세 등을 부담하게 되는 것이며

양도로 이루어진다해도 각각 양도차익만큼 과세가 이루어 지게 되는 것입니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1.아파트의 시가, 양도시기, 아파트의 소재지역, 보유기간 등에 따라 결론이 매우 달라질 수가 있습니다.

따라서 이에 대한 정보없이 양도와 증여 중에 어느 하나가 유리하다고 얘기할 수는 없습니다.

2. 아파트 증여를 1인이 받을 경우와 직계비속 다수가 공동명의로 받을 경우에는 공동명의가 증여세측면에서 대부분 유리합니다.

직계존속이 직계비속에게 재산을 증여하는 경우 과거 10년간 5천만원을 한도로 증여재산가액에서 공제해서 증여세를 내지않아도 되기 때문입니다. 이 증여재산공제가 직계비속 각각 적용됩니다.

예시)

1) 1억원짜리 아파트를 직계비속 1인에게 증여하는 경우

5천만원(1억 - 5천만원)x 세율(10%) - 증여신고세액공제 등 = 증여세가 발생함

2)직계비속 2인에게 공동명의로 지분을 증여하는 경우

직계비속1: 0원(5천-5천) x 세율 = 0

직계비속2: 0원(5천-5천) x 세율 = 0

도움이 되길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부모님에게 주택을 양도 받으실 경우 양도가액은 시가의 5%를 넘으실 수 없습니다. 그 이상의 차이가 발생할 경우 시가를 양도가액으로 보아 다시 계산하기 때문입니다. 또한 실제로 자녀 분이 해당 주택에 대한 양도가액을 지불할 능력, 소득이 있으셔야 하며 그렇지 못할 시 해당 자금을 증여받으신 것으로 보아 증여세를 계산할 수도 있기 때문입니다. 마지막으로 실제로 매매가 이루어져야하며, 그에 따른 입출금 내역이 확실하게 증명되어야 하기 때문에 친족 간의 양도행위는 매우 까다로우면서도 인정받기가 매우 힘들며, 그에 따른 세금 절감 효과도 그리 크진 않습니다.

증여받으실 경우엔 그러한 문제는 발생하지 않으며, 10년간 5천만원의 재산공제도 가능합니다. 또한 공동명의로 증여받으실 경우 증여세는 수증자별 계산이기 때문에 그 만큼 증여재산가액이 줄어들어 확실히 혼자 한번에 증여받으시는 거에 비해 세금절감 효과는 있습니다. 증여재산공제 역시 각각 받으실 수 있기 때문에 1명당 약 5천만원의 효과를 볼 수도 있기 때문입니다. 다만 이렇게 공동으로 주택을 증여받으실 경우, 지분이 가장 큰사람 -> 지분이 같다면 해당 주택에 실제로 거주하는 사람-> 이것도 동일하다면 나이가 많은사람 등의 순서로 그 사람의 주택 수에 포함시키므로 이에 따른 1세대 1주택 여부도 검토하시는 것이 좋습니다.