임대인 입장) 월세 계약할 때 계약서 주의사항은 ?

Question

임대인 입장에서 계약 시 넣어야 하는 특약이 있는지 궁금해요

나중에 월세 밀리거나 집에 문제가 생겼을 때

법 적으로 손해보지 않도록 추가해야 하는 특약이 있을까요?

또 , 2년 계약인데 이후 문제 없이 계약 후에 재계약 안하면 계약 기간 종료 후 나갈 수 있게 추가 해야 하는 게 있나요

그리고 계약 종료 기간이 다가오면 저희가 매매나 전세나 월세로 또 내놔야 할 텐데 제대로 협조 해주게끔 하기 위해서도 다들 추가하시는 특약이 있는지 궁금합니다

부동산에서 대충하고 비협조 적이라

제가 직접 알아봐야 하는 입장이어서요

임대인 입장에서 나중에 문제가 되지 않게끔 계약서에 추가해야 하는 부분이나 계약서에 꼭 확인해야 하는 부분이 있다면 알려 주세요

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

주택임대차보호법 상 임차인을 보호하기 위한 법으로 임대인 위주의 특약사항에 임차인이 동의하고 작성하더라도 임차인에게 불리하면 강행규정으로 유효하지 않게 됩니다.

*2년 계약인데 이후 문제 없이 계약 후에 재계약 안하면 계약 기간 종료 후 나갈 수 있게 추가 해야 하는 게 있나요?

-> 임차인이 계약 연장을 하고 싶을 경우 첫 계약 이후 계약만료 6~2개월 전 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인은 본인 또는 직계존비속의 거주, 임차인이 2기차임에 달하는 연체 시, 임차인이 임차목적물을 훼손 또는 파손으로 이용할 수 없게 만들었을 경우 등일 때 임차인의 계약갱신 요구권을 거절 할 수 있습니다. 임차인이 계약갱신 요구권 행사 시 단순 임대인이 2년만 계약을 하고 싶다고 거절할 수 없습니다.

*계약만료 전 임차인이 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담을 한다.

*임차인의 고의 또는 과실로 벽지, 장판, 옵션제품, 시설물 등을 훼손 또는 파손되었을 때 임차인이 비용을 부담한다.

기본적으로 이 두개는 특약사항으로 작성하면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당 부분은 임대차보호법상 정해진 부분들입니다. 그리고 임대인 입장에서 이러한 법조항 있음에도 임차인에게 불리한 조항을 추가로 넣는다해도 효력이 없습니다,

쉽게,

1)2년 계약이후 임차인 계약갱신청구권 사용으로 2년추가 거주( 이때, 실거주가 아닌이상 매매등의 이유)로 청구권 거부 못합니다. 특약으로 2년 뒤 반드시 퇴거할것이라고 명시해도 효력 없습니다.

2) 월세등을 지연했을 때, 법조항에서 임차인이 2기에 달하는 월차임을 연체하면 임대인 계약해지가 가능합니다. 그러므로 특약에 넣을 필요가 없습니다.

3) 특약에 협조한다는 문구는 사실상 구체화 되지 않은 부분으로 어떠한 의무를 강요하기는 힘듭니다. 적으셔도 되지만 실제 큰 효과는 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임대인 입장에서는 계약기간 중 관리비 체납시 보증금에 공제여부, 입주시와 퇴거시 청소여부, 만기퇴거시 짐을 남기지 않기, 만기전 다음 세입자 임장시 집 보여주기, 갱신시 전세에서 월세로 전환협의 가능 등을 계약시에 협의하여 구체화하시면 분쟁예방에 도움이 되겠습니다.