1가구 2주택 양도소득세 문의입니다?

Question

안녕하세요. 1가구 2주택 양도소득세 문의입니다.1번 집: 인천 2015년부터 실거주 중 (현재 2억 2천)2번 집: 서울 2005년 매매 후 실거주 한적 없음. 쭉 전세를 주었음. ( 약 3억 5천에 매입/ 현재 호가 약 7억 8천)질문 1. 1가구 2주택인데 2번 집을 매도하고자 합니다. 2005년 매매 했으나 실거주 한 적이 없는데 양도소득세가 대략 얼마정도 나올까요? 비과세가 되는 방법은 없나요?질문2. 양도소득세가 크다면 1번 집 매도 후, 2번 집으로 이사를 하고자 합니다. 그럴 경우 1가구 1주택자가 되는건가요? 실거주 2년을 채우면 양도소득세가 줄어들까요?궁금합니다. 답변 부탁드려요 ^^

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 중과대상 주택 2주택자로서 조정대상지역 주택을 양도할 경우에 양도소득세는 중과가 됩니다. 양도소득세가 중과된다는 것은 장기보유특별공제를 적용받지 못하고 기본세율+10%로 중과세율이 적용된다는 의미입니다. 양도차익 4억 3천만원을 가정할 경우 예상 양도세는 지방세 포함 207,185,000원입니다. 6월 1일 이후 양도할 경우 기본세율 +20%로 세율이 중과되어 254,210,000원입니다.

2. 현재 다주택자로서 어떤 주택을 팔더라도 양도소득세는 과세가 됩니다. 따라서 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하여 적은 양도소득세를 부담하고, 최종 1주택만 남은 시점에서 양도차익이 높은 주택을 양도하여 비과세를 받는 것이 낫습니다. 참고로 세법이 개정되어 다주택자인 경우 최종 1주택만 남은 시점부터 2년 보유 기간을 다시 계산합니다. 2번 주택은 거주 한적이 없으므로 2년 보유 및 2년 거주를 새롭게 채우셔야 비과세가 가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문1. 양도차익이 8억에서 3.5억을 차감한 4.5억이라 가정했을 경우 대략적인 양도소득세는 조정대상지역의 2주택 중과대상으로서 중과세율 10%를 반영하여 약 2억원의 양도소득세가 예상됩니다. 비과세는 물론이고 일반세율도 적용받기 힘드신 상황이며 중과대상은 장기보유특별공제가 불가능하고, 올 해 6월 이후 양도 시에는 10%가 아닌 20%의 중과세율이 적용될 예정이라 더 증액되실 수도 있습니다.

질문2. 1번 집을 매도한 순간부터 1주택자가 되시는 것이고, 그 시점을 기준으로 2년 이상 보유하시면서 그 보유기간 내 2년 이상 실거주하실 경우 1세대 1주택 비과세규정을 적용받아 9억원 이하의 실지거래가액에 대해서는 비과세가, 9억원을 초과하는 고가주택에 대하여는 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세될 것입니다.