시가표준액 1억 미만 오피스텔 주택수 포함

Question

시가표준액 1억미만 오피스텔은 주택수포함되지 않는다고 하는데 제가 집이 2채있는 상태에세 계약하면 취득세. 양도세 부분이 어떻게  될까요. 그리고 신규분양 오피스텔인데 시가표준액이 어떻게 책정되는건가요~?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세는 양도시점을 기준으로 판단합니다. 3주택자의 경우 시가표준액 1억이하 주택을 주택수에서 제외한다는 규정은 없습니다. 취득세 관련은 아래 조문 참고하시기 바랍니다.

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외)

법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다. <개정 2020.12.31, 2021.4.27>

1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.

제28조의4(주택 수의 산정방법)

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

가. 제28조의2제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 시가표준액 1억 미만 오피스텔의 경우, 표준시가 1억원 미만 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다.

단 세입자 전입신고 등 문제를 미리 협의하시는 것도 좋으리라 예상됩니다.

감사합니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 취득세

오피스텔의 취득세는 주택수와 관계없이 4.6%입니다.

참고로 취득세에서는 공시가격 1억 이하는 주택에서 제외합니다. 따라서 오피스텔이 아닌 신규주택을 취득할 경우, 보유하고 계신 주택의 공시가격을 판단하여 몇번째 주택 취득인지 파악하시면 됩니다.

2. 양도소득세

양도소득세는 공시가격과 관계 없이 실제 주거용으로 사용한다면 모두 주택수에 포함됩니다. 다만, 중과대상 주택수 판정시 수도권/광역시/세종시를 제외한 기타 읍, 면지역의 공시가격 3억 이하 주택은 중과대상 주택수에서 제외합니다.

3. 신규 주택의 기준시가

신규주택의 경우, 관할 세무서장이 주변의 시세를 고려하여 공시가격을 정할 수 있습니다. 관할 세무서에 문의해보셔야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

오피스텔은 상업용으로 사용하시는 것인지, 거주용으로 사용하시는 것인지에 따라 세금이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능합니다. 취득세의 경우 오피스텔 자체는 1주택자든 다주택자든 취득세율이 4%(지방교육세 등 포함하면 4.6%)입니다. 취득 시점에는 오피스텔을 주거용으로 쓸지 업무용으로 쓸지 모르므로 단일세율을 적용하고, 이후 전입신고 등으로 주거용이라는 사실이 확인되면 주택분 재산세가 부과되고 주택으로 분류됩니다.

또한 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.