부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 대한 추가 질문입니다

Question

이해가 안되는 부분이 있어서 추가 질문을 올립니다

1) 3자 간 등기명의신탁의 경우 수탁자가 자진하여 신탁자에게 소유권이전등기를 한 경우 그 등기는 실체적 권리관계에 부합하므로 유효하다.

질문 1) 실체적 권리관계는 뭔가요? 예시와 함께 설명 부탁드립니다

2) 문제 상황)

갑과 을은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 적용을 받는 명의신탁약정을 통하여 병소유의 X 건물의 소유권등기를 을명의로 하였다

3) 문제 상황)

2015년 갑은 병의 X 토지를 취득하고자 친구 을과 명의신탁약정을 체결하고 을에게 그 매수 자금을 주었다. 갑과의 약정대로 을은 명의신탁 사실을 모르는 병으로부터 X 토지를 매수하는 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권 이전등기를 경료 받았다.

질문 2 ) 2)상황에서 소유자는 매도인인 병인데

3)상황에서 X토지의 소유자는 매도인이 아닌 수탁자 을인 이유를 모르겠습니다...

3번에서 수탁자의 이름만 올린게 아니라 수탁자가 직접 매수금을 매도인에게 주었기 때문에 소유자가 되는건가요?

질문 3) 2자간 명의신탁, 계약 명의신탁과 3자간 등기명의신탁의 차이를 잘 모르겠습니다. 예시와 함께 설명 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 신기백 공인중개사입니다.

질문 1: 실체적 권리관계란 무엇인가?

실체적 권리관계는 법률 관계가 실제로 존재하는 권리 관계를 말합니다. 쉽게 말해, 실제 소유자와 사용자가 일치하는 상태를 의미합니다. 예를 들어, A가 B에게 돈을 주고 부동산을 구입했으나 등기부상 소유자는 B로 되어 있다면, 실체적 권리관계는 A가 소유자인 상황입니다. 만약 B가 자발적으로 소유권을 A에게 이전하면, 이는 실체적 권리관계에 부합하여 유효한 것으로 인정됩니다.

질문 2: 문제 상황 2와 3의 차이

2번 문제 상황에서 병은 X 건물의 소유자이며, 갑과 을은 명의신탁 약정을 통해 을 명의로 소유권 등기를 했습니다. 즉, 실제 소유자는 갑이지만 법적으로는 을이 소유자로 등기된 상태입니다.

3번 문제 상황에서는 갑이 병의 X 토지를 취득하고자 을과 명의신탁약정을 체결하여, 을에게 매수 자금을 주었습니다. 을은 명의신탁 사실을 모르는 병으로부터 X 토지를 매수하고 자기 명의로 소유권 이전등기를 완료했습니다. 이 경우, 을이 실제로 병에게 매수 자금을 지불하고 소유권을 이전받았으므로, 등기부상 소유자는 을이 됩니다. 실질적으로는 갑이 매수 자금을 제공했으므로 실체적 권리관계에 따라 갑이 소유자입니다.

질문 3: 2자간 명의신탁, 계약 명의신탁과 3자간 등기명의신탁의 차이

• 2자간 명의신탁: 두 사람 간의 약정으로, 실제 소유자(신탁자)가 제3자(수탁자)의 명의로 등기하는 방식입니다. 예를 들어, A가 B에게 명의신탁을 하여 B 명의로 등기하지만 실제 소유자는 A입니다.

• 계약 명의신탁: 계약에 의해 명의신탁이 이루어지며, 주로 부동산 매수 시 발생합니다. 예를 들어, A가 부동산을 매수하면서 B 명의로 등기하되, 실제 매수자는 A인 경우입니다.

• 3자간 등기명의신탁: 세 사람이 관련된 명의신탁으로, 신탁자(A)가 수탁자(B)에게 명의신탁을 하고, 제3자(C)로부터 부동산을 매수하는 경우입니다. 예를 들어, A가 B에게 매수 자금을 제공하여 C로부터 부동산을 매수하게 하고 B 명의로 등기하는 경우입니다. C는 명의신탁 사실을 모릅니다.

실체적 권리관계란 실제 소유자와 사용자가 일치하는 상태를 의미하며, 이를 위반하는 명의신탁 약정은 원칙적으로 무효입니다. 그러나 수탁자가 자발적으로 신탁자에게 소유권을 이전하는 경우, 실체적 권리관계에 부합하므로 유효합니다. 또한, 2자간 명의신탁, 계약 명의신탁, 3자간 등기명의신탁은 명의신탁의 구조와 관련자 수에 따라 구분됩니다.