임차보증금 압류를 피하기 위해서 전출을 하게되면..

Question

채권자가 전세보증금에 대한 압류를 할것 같습니다.

다른 곳에 살고있는 딸을 전입시키고 하루후에 채무자인 임차인이 전출하여도 대항력이 유지될수 있을까요?

그 이유가 채권자의 압류를 피하기 위한 것이라면 사해행위로 인하여 대항력이 상실될수도 있는지 알고 싶습니다. 감사합니다.

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안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임차인이 전출하고 제삼자인 딸만 전입한 경우에는 원칙적으로 기존 임차인의 대항력은 유지되지 않습니다. 대항력은 임차인 본인 또는 그 세대가 계속 주거 점유를 유지하는 것을 전제로 하므로, 채무자인 임차인이 전출하면 보증금에 대한 대항요건이 상실될 가능성이 큽니다. 또한 채권자의 강제집행을 회피하기 위한 목적이 명확한 경우에는 사해행위 문제까지 함께 제기될 수 있습니다.

• 대항력 유지 요건에 대한 법리
  주택임대차보호법상 대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 상태가 계속 유지되어야 합니다. 여기서 세대란 임차인을 중심으로 한 생활공동체를 의미하므로, 임차인이 주거를 이탈하고 단순히 가족 명의의 전입만 남는 경우에는 점유의 연속성이 인정되기 어렵습니다. 형식적 전입만으로 대항력을 유지하기는 곤란합니다.

• 채권자 압류 및 사해행위 문제
  채무자가 보증금 압류를 예상하고 의도적으로 점유 구조를 변경한 경우, 채권자는 민법상 사해행위 취소를 주장할 수 있습니다. 특히 전출 시점, 가족관계, 실거주 여부, 채무 발생 경위 등을 종합해 채권자 해함의사가 인정되면, 그 행위는 법적 보호를 받기 어렵습니다. 이 경우 대항력 주장 자체가 부인될 위험이 있습니다.

• 실무상 대응 방향
  대항력을 유지하려면 임차인 본인의 주민등록과 실제 거주가 핵심입니다. 압류 회피를 목적으로 한 인위적 전입 변경은 오히려 법적 리스크를 키울 수 있습니다. 보증금 보호가 필요하다면 임차권등기명령, 반환청구 절차 등 적법한 수단을 검토하는 것이 바람직합니다. 사안에 따라 전략이 크게 달라질 수 있으므로 사전 검토가 필요합니다.