주택임대차보호법 관련 재 질문입니다!!
본 질문들에 답을 하지 않으신 분들이 답변주시면 좋겠습니다 :)
1) 대항력 있는 주택임대차가 기간만료로 종료된 상태에서 임차주택이 양도되더라도 임차인은 이 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있다.
질문) 이의를 제기한다면 이유가 보증금을 돌려받지 못해서겠죠?... 그리고 기간만료로 종료되로 주택도 넘겨졌는데 임대차관계의 구속이라는게 이해가 안됩니다. 돈을 못돌려받았다면 주택을 양도하면 안된다고 생각하는데 그럼 임대차관계는 유지되는거죠? 그런데 주택이 넘겨졌다면 임대차관계는 끝난 거 아닌가요?
2) 우선변제권은 주택의 인도+확정일자가 조건이라면 최우선변제권의 조건은 뭔가요?
대항력, 경매처분, 배당요구도 우선변제에 포함되는 것 같아서 이외의 조건이 있는지, 우선변제와의 차이점은 뭔지 궁금합니다
3) 저당권이 설정된 주택을 임차하여 대항력을 갖춘 이상, 후순위 저당권이 실행되더라도 매우인이 된 자에게 대항할 수 없다
질문) 위 문구는 저당권-임차권-저당권의 순서이경우인가요? 임차권 전에 이미 저당권이 있기 때문에 대항할 수 없단건가요?
또 우선변제로는 저당권의 선후순위 상관없이 나중이라는 건가요? 그럼 어떤 부분에서 우선이라는 건가요? 그리고 최우선변제는 저당권이 있는 경우 어떤가요?
4) 주택임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에 영향을 미친다
-> 구체적으로 어떤 영향인가요?
세부질문까지 내용이 많은데요~ 하나씩, 쉽고 자세한 설명 부탁드립니다 🙏
안녕하세요. 신기백 공인중개사입니다.
1. 대항력 있는 주택임대차가 기간만료로 종료된 상태에서 임차주택이 양도되는 경우임차인이 대항력을 가지고 있는 주택임대차가 기간만료로 종료된 후에도 임차주택이 양도되면, 임차인은 새로운 소유자에게 임대차 관계의 승계를 거부할 수 있는 권리가 있습니다. 여기서 중요한 점은 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태라는 것입니다. 보증금을 돌려받지 못했기 때문에, 임차인은 여전히 임대차 관계에 묶여 있는 것으로 간주됩니다. 이러한 상황에서 주택이 양도되면, 새로운 소유자는 기존 임대차 계약을 승계하게 되며, 임차인은 새로운 소유자에게 보증금을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
임차인은 새로운 소유자가 임대차 관계를 승계하는 것을 원하지 않을 경우, 이의를 제기함으로써 임대차 관계에서 벗어날 수 있습니다. 이의를 제기하는 이유는 주로 보증금을 돌려받지 못했기 때문입니다. 따라서 주택이 양도되더라도 임차인이 보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 유지된다고 볼 수 있습니다.
2. 우선변제권과 최우선변제권의 조건우선변제권은 주택의 인도와 확정일자가 조건입니다. 즉, 임차인이 주택에 실제로 거주하고 있으며, 임대차 계약서에 확정일자를 받았을 경우, 경매나 공매 시 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.
최우선변제권의 조건은 주택의 인도와 주민등록입니다. 최우선변제권은 주로 소액임차인을 보호하기 위해 설정된 제도로, 일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인은 경매나 공매 시 최우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 즉, 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 최우선변제권이 발생하여 저당권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.
3. 저당권이 설정된 주택을 임차한 경우의 대항력저당권이 설정된 주택을 임차하여 대항력을 갖춘 경우, 후순위 저당권이 실행되더라도 매수인에게 대항할 수 없다는 의미는, 임차권이 저당권보다 후순위일 경우, 경매를 통해 매수인이 주택을 인수하게 되면 임차인은 대항력을 상실하게 된다는 것입니다. 이는 저당권-임차권-저당권의 순서일 경우에도 적용됩니다. 따라서 임차권 전에 이미 저당권이 설정되어 있는 경우, 경매나 공매 시 임차인은 해당 저당권자에게 대항할 수 없습니다.
우선변제권은 저당권의 선후순위에 상관없이 나중에 변제받을 수 있는 권리입니다. 즉, 경매 시 저당권자에게 우선변제권이 인정되므로, 임차인은 저당권자가 먼저 변제를 받은 후 남은 금액에서 변제를 받게 됩니다. 그러나 최우선변제권은 저당권이 있는 경우에도 일정 금액 이하의 소액임차인을 보호하기 위해, 저당권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.
4. 주택임차인의 우선변제권이 대지의 환가대금에 미치는 영향주택임차인의 우선변제권은 주택뿐만 아니라 대지의 환가대금에도 영향을 미칩니다. 이는 주택과 대지가 하나의 일체로 평가되기 때문입니다. 예를 들어, 경매나 공매 시 주택과 대지가 함께 매각될 경우, 대지의 환가대금도 임차인의 우선변제권 범위에 포함되어 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 근거가 됩니다. 이는 임차인이 주택뿐만 아니라 대지에 대해서도 우선변제권을 행사할 수 있게 하여, 보증금을 보호받을 수 있도록 합니다.
주택임대차보호법은 임차인의 권익을 보호하기 위해 다양한 제도를 마련하고 있으며, 임차인의 보증금 반환을 보장하기 위해 우선변제권과 최우선변제권을 두어 임차인의 경제적 안전을 확보하고 있습니다. 이러한 제도들은 임차인의 주거 안정성을 높이는 데 중요한 역할을 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1)의 내용은 전세승계거부권에 대한 내용이고 원칙상 임대차 기간이 종료되었더라도 해당주택이 양도되어 임대인이 변경되는 경우 보증금에 대한 대항력이 있기에 바뀐 임대인은 보증금반환의 책임이 있습니다. 1)처럼 임차인이 전세승계거부권을 행사하면 소유자가 변경되더라도 보증금의 대한 반환책임은 이전 임대인에게 있고, 임차인은 보증금 반환을 새로운 임대인이 아닌 이전임대인에게 요구할수 있습니다.
2)최우선 변제는 경매시 다른 순위물권보다 가장 우선하여 배당을 받을수 있는 권리이나, 보통은 지역에 따른 소액임차인에 해당이 되어야 하며, 전액배당이 아닌 보증금에 따라 그 한도액이 정해져 있습니다. 최우선변제는 확정일자를 필수로 하지 않고, 전입신고에 따른 대항력만 있으면 됩니다.
3) 경매시 말소기준권리보다 후순위 임차권은 경매이후 소멸됩니다. 쉽게 선순위 대항력 있는 임차권이 아니면, 경매이후 권리가 소멸하기 때문에 낙찰자의 퇴거요구에 대항할수 없습니다, 그리고 최우선 변제와 우선변제권은 배당시에 확인하는 부분이고, 위에 3)의 내용은 경매이후 임차권 소멸, 인수권리에 대한 판단이므로 질문처럼 연관해서 판단하는것이 아닙니다,
대략적인 등기법상 권리분석등의 사항과 말소기준권리에 대해 알고 계셔야 위에 대한 이해가 될듯 보입니다.
4)쉽게 건물에 대한 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 상태에서 건물의 대지가 타인에게 양도되었을 경우 그 대지의 매각대금에 대해서도 우선변제권을 주장할수 있다는 것입니다. 건물과 토지는 별개로 구분하는 우리나라 특성상 건물만의 임대차를 통해 발생한 권리가 일부 토지에 대해서도 미친다는 것으로 이해하시면 됩니다.